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重回行业前十的招商蛇口:年报业绩下滑 或与其拿地价过高有关

[2021-06-05 20:40:33] 编辑:青山古渡 点击量:31
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年报业绩下滑,股价仍无“亮眼”表现,或与其拿地价过高有关!

前不久,招商蛇口旗下的产业园公募REITs获批,招商蛇口股价也随之连续四天小幅拉升,从5月24日的11.42元/股涨至5月27日的11.91元/股,涨幅4.29%,此后便继续维持此前的连续下滑态势。

在此之前,虽然2020年招商蛇口销售额增速迅猛,重回地产前十,但其股价却一直萎靡不振,如果自2020年7月13日的最高价算起,截至目前其股价跌幅已超过40%。

为何投资者对招商蛇口并不看好?查理投资董事长李一丁告诉《红周刊》记者,对投资者来说,房企销售规模的增长并不算是利好消息,销售虽然增长,但利润率下去了,如果资本知道你不赚钱,就会抛弃。

大举拿地,或为冲规模

近期,招商蛇口势头正猛。一方面源于招商蛇口旗下的产业园公募REITs获批,成为国内首批获批的9只公募REITs之一,招商蛇口的融资渠道再度扩宽;另一方面,招商蛇口拿地表现突出,在土地市场接连斩获多块地块。

5月21日,为期两天的南京首批集中供地落下帷幕,本次集中供地共出让51宗地块,成交总额约993亿元。而在近千亿的土地出让款中,有15%来自招商蛇口,招商蛇口以147.5亿元拿下三宗地块,并以此成为了本次土拍中拿地总额最高的房企。

招商蛇口的积极拿地并不仅仅局限于南京市场。中指研究院数据显示,2021年前4月,招商蛇口拿地金额高达407亿元,远超保利、万科、融创等房企,位居房企排行首位。不过与之相对应的拿地面积却只有291万平方米,不及2021年前四月拿地面积排行首位碧桂园的二分之一。以此计算,招商蛇口在2021年前四月的平均拿地成本近1.4万元/平方米,远高于保利发展的6971元/平方米、融创中国的6362元/平方米、以及万科的9617元/平方米,拿地成本相对较高。

职业投资人朱酒告诉《红周刊》记者,最近几年招商蛇口一直在高价拿地,尤其2020年以来拿了很多地王。有资料显示,2020年7月,招商蛇口以44.04亿元拿下上海虹口地块,8.1万元/平方米的楼面价,刷新了2016年上海虹口区单价地王6.91万元/平方米的记录;2020年12月,以57.4亿元摘得武汉经开区神龙一厂地块,7644元/平方米的楼面价,超过了5年前万科拿下的经开单价地王6991元/平方米的楼面价;2021年2月,又以56.66亿元摘得虹口区嘉兴路街道HK341-06号,楼面价9.26万/平方米,成为上海的新单价地王。

在业内人士看来,招商蛇口拿地上的激进表现是受到规模冲刺的影响。俗话说,“兵马未动,粮草先行”,充足的土地资源是房企规模冲刺的关键要素。

辉煌时期,招商蛇口曾和保利、万科、金地并称为房企的四大金刚,而自2005年跌出地产前十榜单后,招商蛇口便常年徘徊于TOP11~TOP20之间。

不过近年来,招商蛇口规模冲刺明显,在2017-2020年的四年时间中,招商蛇口分别实现销售签约额1127亿元、1705亿元、2204亿元、2776亿元,完成了从千亿到近三千亿门槛的大跨越。根据克而瑞数据,2020年招商蛇口更是重回房企销售排行榜前十。

存货跌价严重,蚕食净利润

高价地或进一步加剧困局

虽然规模增速喜人,但招商蛇口的盈利危机其实早已露出端倪。近年来,存货跌价正在一点一点蚕食着招商蛇口的盈利空间。

《红周刊》记者梳理发现,自2018年开始,招商蛇口计提的存货跌价准备增长迅速,2018年、2019年、2020年分别为9.86亿元、20.92亿元、25.3亿元。而在招商蛇口2020年高达25.3亿元的存货跌价准备中,仅北京都会中心单一项目就贡献了8.15亿元。

附表 招商蛇口历年计提存货跌价准备

重回行业前十的招商蛇口:年报业绩下滑 或与其拿地价过高有关

从招商蛇口的扣非净利润变化情况不难看出,其盈利能力正在持续下滑。招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示,房地产项目结转毛利率下降,是导致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。而毛利率的下滑在很大程度上受到招商蛇口拿地价格比较高的影响。

亿翰智库研究报告指出,作为行业内具有背景优势的央企,招商蛇口无论是在融资上,还是资源获取上都具有先发优势,但高价土地的获取对于企业利润率的侵蚀是不可避免的。

不过,2021年招商蛇口并未放缓拿地节奏,仍在以较高的拿地成本“收割”土地。朱酒表示,招商蛇口所拿下的不少地块,行业内都知道是不赚钱的,后期报表结算时,肯定会出问题。

投资者不买账 股价持续下跌

重回行业前十的招商蛇口,在2021年发力更加明显,克而瑞数据显示,2021年前4月,招商蛇口实现全口径销售额1013.5亿元,排名冲至行业第七。

然而,投资者对其似乎并不买账。自2020年夏天以来,招商蛇口股价一路走低,如果从2020年7月13日20.36元/股的最高价算起,到2021年5月28日11.68元/股的收盘价,其股价下跌幅度已超过了40%。

查理投资董事长李一丁对《红周刊》记者表示,对投资者来说,房企销售规模的增长并不算是利好消息,销售虽然增长,但利润率下去了,如果资本知道你不赚钱,就会抛弃。

李一丁指出,招商蛇口的股价变动和拿地节奏一致,股价下跌的时候,正是公司大举拿地的时候。虽然招商蛇口拿地的举动可能是为了保住市场地位,不过或许也正是这一动作,让市场对其不看好。目前拿地迅猛的房企都是在不计成本的拿地,现在拿地,虽然可以冲一下规模,但是盈利能力也容易出问题。

而朱酒则告诉《红周刊》记者,招商蛇口现在做的是先把规模提上去,利润要过几年才会释放。不过与此同时,他也提醒记者:“招商的基本面问题还是很多的,未来3、4年都需要小心。”

在标的选择方面,李一丁表示,自己会更青睐上半年拿地较少的房企,这类房企更有自控力,不拿贵价地,并且也会通过旧改等多元化拿地方式来获取地块。此外,其还表示,更喜欢没有房企排名等业绩要求、财务比较健康、自身账面资金充足且大股东比较有钱的利润为导向型房企。

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