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主编手记:直击郑州土拍——规则的建立和打破

[2021-06-04 19:33:39] 编辑:财经聚焦 点击量:75
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导读:乐居买房宗隆隆发自郑州6月3日,郑州首次集中供地开拍,上午9时到下午14时38分许,49宗地全部拍完。没有流拍,没有中止,没有曝地王。49宗地揽金约414亿。此次土拍供应49块,只有三块是公开地,大部分的城改和合村项目的后续地块,早已经名花有主。对于 .....

乐居买房 宗隆隆 发自郑州6月3日,郑州首次集中供地开拍,上午9时到下午14时38分许,49宗地全部拍完。没有流拍,没有中止,没有曝地王。49宗地揽金约414亿。

此次土拍供应49块,只有三块是公开地,大部分的城改和合村项目的后续地块,早已经名花有主。对于很多人来说,此次土拍结果应该没有太大悬念。但是就是在这样平静的水面之下,也出现了很多的波澜。

5分钟一块地,土拍市场的“郑州速度”

郑州土拍是线上招拍挂,拿地企业登录公共资源交易中心官网,线上竞价。达到熔断价之后,有些地块转为一次竞地价方式确定竞得人,有些地块实行摇号。郑上出〔2021〕01、03号地块采用价高者得的方式确定竞得人。综合用地2、综合用地3中地块均为综合用地,采取网上无底价挂牌方式出让,竞买人报名时需整体报价竞买,网上报价采取整体连续报价。

在上午场,9时到12时,3个小时内,金水区、惠济区、二七区、管城区、中原区、经开区等36宗地已经全部拍出,每块地仅用时5分钟。

很罕见的如此密集、迅速的大量土地的出让。其中背后原因就是,这些地块都是城改和合村用地,很多都涉及目前入市项目的后续用地,开发商在前期投资之后,势必会志在必得。所以上午的前半程基本上没有很大的波澜,整场拍地,平稳,有序,而又快速的进行。郑州土地市场更像是一个“批发市场”。

三块公开地的最后赢家

在郑州此次集中供地中,共有三块公开用地,没有被“勾地”。其中包括郑东北龙湖的两块以及经开区的一块。

山雨欲来风满楼。在拍地前夕,郑州土拍的各种小道消息已经满天飞。其中关于三块公开地的消息最为密集。有消息人士称,很多一线房企及国央企,和在其他城市抢地失利的房企,重仓郑州。某央企筹备200亿资金,某一线房企也拿了200亿应对此次供地,160亿,400亿等等传说不胫而走。

三块公开地的竞拍规则是熔断后采取摇号的方式,也就意味着,要想摘地,并不仅仅靠金钱和实力,运气也是很重要的。

最终,郑政经开【2021】009号地,被金茂以溢价30%,成交价31.6亿摘得,郑政东出【2021】10号被万科以溢价30%,成交价19.5亿摘得,郑政东出【2021】11号被保利以溢价30%,成交价19.5亿摘得。

据消息称,针对这三块公开用地,共计参与竞拍的马甲企业多达100多个。其中,中海、保利、华润、万科、金茂、招商、中交、金地、华侨城、龙湖等一线房企都有参与,可谓是竞争激烈。

东区综合体的变数

郑州此次土拍,有四宗土地打包挂牌拍卖,其中包括位于北龙湖的综合地块2两宗地和位于高铁片区的综合地块3两宗地。

备受瞩目的综合地块3以郑政东出【2021】8号地,郑政东出【2021】9号地,因为土地素质较优,且有前置条件,而且地块性质为商业、商务兼容二类住宅,就屏退了很多开发商。这个近200亩的庞然大物,商业加居住综合体,日后势必会成为郑州的新地标。辐射整个郑东,甚至是半个郑州。

据坊间传闻,这两块地已经成为某商业运用比较成熟的开发企业的囊中之物,在经过近一个小时的争夺之后,最后拿地的华润。

根据竞拍规则,综合用地2、综合用地3中地块均为综合用地,采取网上无底价挂牌方式出让,竞买人报名时需整体报价竞买,网上报价采取整体连续报价。这也就意味着,竞拍房企,可以自由加价,直到别的房企自动退出。非常考验房企的实力和耐力。

最终,华润联合建杭置业摘地成功,溢价55.5%,成交价67.8亿。成为本次郑州集中供地最大的变数,也是成交总地价最高的一宗。

规则的建立与市场的透明

郑州此次集中供地,不破不立。将城改和合村的遗留用地,供应个七七八八,然后再推出净地,不失为一个尝试新路子的一个办法。

近两年,郑州频繁出台土地政策,从根本上来说就是为了打破郑州土地市场之前并不市场化的这样一个问题。

集中供地在打补丁,不管是竞地价、还是摇号、竞自持、还是禁止马甲,每发现一个漏洞,就打上一个补丁,让规则可以平稳健康且持续的走下去,并且不断的完善。最终的目标还是房住不炒。

纵观郑州此次土拍,大部分地块都是地价成交,最高溢价也不过是55%。人们最关注的不再是地王,而是到底哪家房企拿到了地。反馈到二级市场就是,房价走势是平稳的。这与稳地价稳房价的预期不谋而合。

市场在不断的透明,不断的市场化,旧规则不断的被打破,新规则不断的被建立。我们期待郑州下一次集中供地,相信,会比这次更加精彩。

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