首页 > 房产 > 【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出....

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

[2021-05-01 23:09:01] 编辑:财经早报 点击量:77
评论 点击收藏
导读:2021年第一季度,广东商品房销售面积、销售金额均创下历年同期新高,总体延续去年的复苏态势,但相比1-2月势头有所减弱,需求端市场过热苗头得到初步遏制。房地产开发到位资金总体保持平稳增长,其中销售回笼资金占到位资金的50.4%,高于过往多数年 .....

2021年第一季度,广东商品房销售面积、销售金额均创下历年同期新高,总体延续去年的复苏态势,但相比1-2月势头有所减弱,需求端市场过热苗头得到初步遏制。房地产开发到位资金总体保持平稳增长,其中销售回笼资金占到位资金的50.4%,高于过往多数年份水平,意味着企业对销售回笼的依赖度提高。房地产完成投资同比增长25.9%,增速比1-2月回落11.3个百分点;与2019年同期相比增长15.5%,两年平均增长7.5%。房屋施工建设市场总体运行平稳,但3月单月新开工面积同比下降10.6%,比2019年同期则下降31.5%,某种意义上反映出企业对后市持审慎态度。居住用地成交面积、成交金额同比增长44.3%和54.2%;平均成交楼面地价4782元/平方米,同比下降6.9%;平均溢价率15.7%,同比下降1.4个百分点。

一市场概况

市场总体复苏延续 结构分化趋势加剧

2021年第一季度,广东商品房市场总体延续去年的复苏态势,销售面积、销售金额均创下历年同期新高,但市场热度相比1-2月有所减弱。数据显示,一季度全省商品房销售面积3251.66万平方米,销售金额5317.61亿元,同比增长80.4%和107.9%;与2019年同期相比分别增长28.0%和55.1%,两年平均增长13.1%和24.6%。与今年1-2月相比,商品房销售面积和销售金额的同比增速分别回落57.7个百分点和67.0个百分点,两年平均增速分别回落9.1个百分点和13.3个百分点,商品房和商品住宅均价同比涨幅分别回落0.2个百分点和3.8个百分点,市场过热的苗头得到初步遏制。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图1:2015-2021年各年第一季度广东商品房销售面积、销售金额比较

按用途分,商品住宅与非住宅商品房市场分化明显,住宅市场需求强劲,非住宅商品房市场则相对疲弱。一季度商品住宅销售面积2880.91万平方米,金额4824.35亿元,同比增长81.9%和119.0%,比2019年同期增长32.2%和66.4%,两年平均增长15.0%和29.0%;非住宅销售面积370.75万平方米,销售金额493.26亿元,同比增长69.4%和39.0%,比2019年同期增长2.5%和下降6.7%。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图2:2016年以来广东商品住宅销售面积、金额占比走势

从地区结构看,2021年第一季度珠三角地区商品房销售面积、销售金额占全省比重分别为66.1%和85.4%,同比提高3个百分点和3.6个百分点,地区分化加剧。从各地区商品住宅销售情况看,一季度珠三角地区销售量同比增速虽然比1-2月明显回落,但增速仍明显高于其他地区。数据显示,一季度珠三角地区商品住宅销售面积1874.99万平方米,比去年同期及2019年同期分别增长95.3%和37.1%;销售金额4109.43亿元,比去年同期及2019年同期分别增长132.3%和76.4%;粤东西北合计销售面积1005.92万平方米、销售金额714.92亿元,同比增长61.4%和64.8%,比2019年同期分别增长24.0%和25.5%,增速明显低于珠三角地区。与1-2月相比,各地区销售面积和销售金额同比增速均有所回落,其中珠三角地区分别大幅回落93.4个百分点和98.3个百分点,粤东西北合计分别回落24.8个百分点和31.6个百分点。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图3: 2016-2021年各年第一季度广东各地区商品房销售面积(上)/金额(下)占比结构

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图4:2021年第一季度广东各地区商品住宅销售量同比增速变动比较

到位资金平稳增长 销售回笼占比过半

一季度房地产开发到位资金7225.14亿元,同比增长51.0%,比2019年同期增长26.9%,两年平均增长12.7%,总体保持平稳增长。其中,国内贷款1506.00亿元,自筹资金1821.36亿元,同比分别增长13.3%和42.4%,比1-2月回落3.4个和2.8个百分点,增速较为稳定。得益于商品房市场复苏态势的延续,定金及预收款2460.72亿元,个人按揭贷款1181.08亿元,同比分别增长95.9%和57.5%,增速为各类资金最高和次高;两者合计占到位资金的50.4%,高于过往多数年份水平,意味着企业对销售回笼的依赖度进一步提高。利用外资3.27亿元,其他到位资金252.72亿元,同比分别增长10.1%和50.6%;合计占到位资金的3.5%。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图5:2020年以来广东房地产开发到位资金及主要来源资金同比增速走势

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图6:2013年以来广东房地产开发资金来源结构

2021年第一季度,广东中外资银行业机构新增房地产贷款余额2528.33亿元,其中新增个人住房贷款余额1498.26亿元,同比下降12.6%和15.0%;分别占总新增贷款余额的22.7%和13.4%,所占比重同比下降4.9个百分点和3.3个百分点。数据显示,2017年以来,广东新增房地产贷款余额占各项新增贷款余额的比重持续下降,当前占比已处于2014年以来最低水平,反映当前房地产信贷环境趋于严厉。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图7: 广东中外资银行业机构新增房地产贷款余额占总贷款余额比重走势

投资建设总体平稳 后市企业态度审慎

第一季度全省房地产完成投资3208.66亿元,同比增长25.9%,增速比1-2月回落11.3个百分点;与2019年同期相比增长15.5%,两年平均增长7.5%。按投资构成,建安工程和设备工器具购置分别为1930.72亿元和31.93亿元,同比增长27.5%和11.8%,合计拉动投资增长16.5个百分点;土地购置费1015.63亿元,同比增长24.4%,拉动投资增长7.8个百分点。与1-2月相比,一季度建安工程投资同比增速下降15.7个百分点,占比下降10.8个百分点;土地购置费同比增速提高2.8个百分点,占比则提高10.2个百分点。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图8:2011年以来广东房地产完成投资走势

从施工建设情况看,截至3月末全省商品房施工8.04亿平方米,同比增长8.1%,同比增速较1-2月略降0.7个百分点。其中,一季度新开工面积2878.34万平方米,同比增长8.3%,增速比1-2月下降19.3个百分点;竣工面积1636.50万平方米,同比下降15.0%,降幅比1-2月扩大5.0个百分点。数据显示,一季度广东房屋施工建设市场总体上运行平稳,但3月单月新开工面积约1200万平方米,同比下降10.6%,比2019年同期则下降31.5%,某种意义上反映出企业对后市持审慎态度。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图9:2020年以来广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图10:2016-2021年各年第一季度广东商品房新开工面积比较

从土地购置情况看,据监测,一季度全省经营性用地成交地块688宗,同比增长36.5%;成交面积2556.86公顷,同比增长31.1%;成交金额1095.02亿元,同比增长49.7%。其中,居住用地成交面积562.66公顷,成交金额758.42亿元,同比增长44.3%和54.2%;成交楼面地价4782元/平方米,同比下降6.9%;平均溢价率15.7%,同比下降1.4个百分点。从居住用地平均楼面地价走势看,2019年至2020年第二季度总体上呈现逐季上涨态势,2020年第三季度以来有所下降并趋于稳定。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图11:2019年以来各季度广东居住用地平均成交楼面地价及溢价率走势

按最高容积率计算,一季度全省成交的居住用地可建建筑面积合计1586.01万平方米,同比增长65.7%,比2019年同期增长7.6%,两年平均增长3.7%。与同期商品住宅销售面积相比,仅相当于55.1%,为2019年以来各季度最低。

【数据发布】2021年第一季度广东房地产市场分析报告出炉!

图12:2019年以来各季度广东成交居住用地可建面积与同期商品住宅销售面积比较

二 后市展望

房地产业对经济社会发展的重要性无庸置疑,房地产市场必须与宏观经济保持协调发展。当前,中国房地产市场的主要矛盾已发生根本性变化——从总体供给不足转为结构失衡,从满足基本居住需求转为满足高品质生活需要。相应的,其产业定位也已由单纯经济属性为主向社会民生属性转变,住房的投资属性也应向消费属性回归。

去年下半年以来,为遏制房地产金融化、泡沫化,监管部门不断加强房地产金融审慎管理,包括针对开发企业的“三道红线”,针对银行业的“信贷集中度管理”,并强化信贷资金用途管理,从开发端到消费端,房地产金融政策全面收紧,其政策成效也已开始显现。而房地产业作为一个资金密集型行业,金融政策的变化势必深刻影响房地产市场走势。

与此同时,今年以来,住建部对深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通等13个房价涨幅居全国前列的城市进行了约谈、督导或调研,要求切实提高政治站位,扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。显然,维持市场稳定,尤其是维持房价、地价平稳已经成为地方政府的政治任务,容不得变通。

展望今后一段时期,房企融资“三道红线”将持续发力,成为融资的重要参考标准。受此影响,房企去杠杆、降负债势在必行。同时,银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”和差别化住房信贷政策,严控个人住房贷款投放节奏,并强化信贷资金用途管理,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场,居民信贷政策也将转向去杠杆。

从对商品房销售市场的影响看,银行压减房地产贷款额度,必然倾向于将资源配置于高能级城市、高评级房企及高净值人群,市场分化将进一步加剧,资源向中心城市、城市群集聚,三四线城市的房地产市场面临更大压力。从对行业发展的影响看,在新的房地产金融监管政策之下,房地产企业有息负债规模直接受到限制,企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继,行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中。

综上分析,房地产业要在更高层面上服务于发展大局,过去以高杠杆、高负债、高周转的扩张模式将退出历史舞台,增强与国民经济其他行业发展的协调性与均衡性,由经济发展的发动机转为稳定器。房地产企业在把握市场机遇的同时,也要切实提高政治站位,共同维护市场平稳健康发展——要合理控制负债水平,确保企业财务安全;要诚信经营,主动承担更高的社会责任;要围绕人们对美好生活的需求,提供更高品质的产品和服务;要加大房地产科技创新投入,推动房地产业转型升级发展,助力产城融合发展。

三 机构观点

【世联研究】广东市场一季度整体成交向好,与2019年同期对比,成交量有较大增长,但不同城市之间,城市不同板块之间的分化仍然剧烈。市场热度扩散路径为深莞—广/惠—佛/珠/中,继去年7月深莞调控之后,需求外溢叠加比价效应,广州开始加速补涨;年底佛山临广、珠海唐家与金湾、中山的中心与东部组团也开始跟随上涨,一季度延续势头,若调控不加码,预计价格上行动力仍将十足,土地市场热度亦将维持。

展望二季度住宅市场,深莞在调控加码后价格已被有效抑制,预计已取证的项目总体继续维持横盘,向上调价阻力极大,但去化不愁,成交取决于推盘量;广州在调控不再加码的情况下仍将量价齐升,上行趋势动力强劲;佛山、中山、珠海与惠州仍然是分化,临广、临深、临莞以及主城市核心板块仍有较强上行动力,城市内其余板块缓慢跟随回温概率较大;江门、肇庆及省内其他城市,仍将是内生型主导,主城区稳,其余板块以价换量仍难以避免。

对于商办与公寓而言,高库存、去化困难是常态,也是全国所有城市都面临的通病,短期难以缓解。

【克尔瑞】受去年同期基数偏低因素影响,叠加市场整体回暖,今年一季度大湾区9城商品住宅市场成交面积同比均大幅增长。其中深莞在调控政策不断加码的情况下,新房得益于“一二手倒挂”的价差销售火热,但二手房市场已现疲态。与之形成对比的是,广佛取代深莞成为一季度湾区市场的明星,一二手量价均有亮眼的表现。

土地市场方面,一季度房企在湾区的拿地热情有增无减。在双集中供地模式影响下,广深3月双双进入拍地真空期,而广深之外的几个重点城市如东莞、佛山、惠州、珠海等成为房企拿地的热门城市,土拍溢价率明显回升,高价屡有出现。随着广深首批集中供地出炉,预计4月底到5月中湾区土拍市场的焦点将重回广深,其中广州更是释放出近千万方的宅地供应。本次土地集中出让的结果,将对湾区后市预期产生莫大的影响。

值得注意的是,由于市场火热势头未改,住建部已经于4月初约谈广州、东莞,并将东莞纳入重点监控城市名单,要求两地提高政治站位,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。而深圳、东莞以及广州在此前后也是政策补丁不断,市场过热的势头已经得到初步遏制。二季度,预测湾区内部的市场轮动效应将会增强,包括佛山、珠海、惠州等广深周边政策相对温和的城市有望迎来机遇窗口期,成交或持续放量。

【合富研究院】粤港澳大湾区市场自春节后快速复苏,一季度9城网签面积同比倍升,较2020年二季度升1成;广、佛、深、莞局部板块一手市场供应偏紧的现象凸显,部分区域二手市场价格上涨速度加快。广佛片区成交恢复较快,货量充足且配套成熟的板块支撑成交回升;深莞片区政策调控压力加大,成交走冷;其余区域成交稳中向好。

展望二季度,宏观环境通胀压力加大,管理层“房住不炒”的政策目标坚决明确,流动性边际收紧的趋势仍将持续,部分市场过热区域的调控压力将进一步增加。政策将更多围绕“供给侧改革”“市场价格监管”及“人才购房政策修正”三方面开展。另外,房贷额度偏紧亦对购买力形成一定压制。预计二季度总体市场将较一季度降温,但库存稀缺区域的市场需求仍然相对稳健,市场下行压力更集中于缺乏城建配套及地缘购买力支撑的部分外围区域。

聚焦头部城市,当前政府正持续加大土地端调控对稳定市场预期的指引作用,预判集中供地模式将对稳定市场情绪产生积极效果,对于库存紧张、配套成熟区域的优质土地,房企的补库存需求仍然充足,相应的土地仍会有一定竞争,但高溢价的现象将减少。

【广州中原战略研究中心】一季度广州推出商住用地总建筑面积达928万㎡,其中增城供地量位居全市之首;全年供地计划显示,拟供应宅地100幅、总建面1748万㎡,总量与去年基本持平。住宅成交方面,一季度广州迎来4年最强“小阳春”,成交面积达327万㎡,主城、黄埔及南沙表现佳,北部项目去化压力较大,开盘平均去化率约44%。东部及南部流量项目备受青睐,受外溢置业需求影响,黄埔、番禺加快补涨;白云北、花都、从化等价值提升速度较慢的片区楼价涨速仍相对缓慢。至3月末,广州一手住宅可售存量837万㎡,同比增长9.7%;近半年库存去化期降至9.3个月。广州自进入楼市上行期已约10个月,自2020年末已超出平稳区间,2021年初以来调控措施频繁,结合土地集中供应、居民资金杠杆受挤压等情况,预计二季度末市场将进入上行期末端。

在楼市调控基调从严趋势下,预计下阶段广州主体政策仍将维持稳定,但“偏紧缩型”调控持续贯穿以压制过热区域,未来市场成交速度或有所放缓。土地供应两集中新模式下,房企间分化将进一步加剧;融资成本低、区域集中度高及产品溢价能力强、产品标准化的品牌房企将有更多拿地机遇。

【广东经纬房产咨询有限公司】广州自去年下半年开始,在促经济复苏措施、人才购房政策等利好下,楼市恢复较快,2021年一季度楼市延续了去年四季度的热度,一手住宅网签面积约349万㎡,虽然环比下降15.3%,但主要受供应大幅减少的影响,供应约189.2万㎡,环降61.5%,供少于求。而对比去年一季度疫情影响的楼市,成交量则大幅增长227.3%。

广州楼市升温较快,在一季度开始有调控收紧的迹象,至4月初发布新一轮楼市加码政策。各楼盘或谋定而思动,加上目前供应量放缓,二季度成交量或有波幅变化,楼市有望降温,但不意味着楼市变冷,广州的住房需求仍大,且调控措施意在求稳、促市场健康发展,从增加宅地供应、加大租赁住房用地供应、打击投机行为等措施可见。今年是“十四五”开局之年,中央始终强调“房住不炒”,在住建部约谈之后,上海、深圳、东莞、西安、合肥等热点城市也加码调控,热点城市调控从严已是大趋势,其他非热点城市则未出现调控加码,充分体现了分区精准调控的指导思想。

热门搜索:房价 蚂蚁 网贷
网友评论
本文共有 0人参与评论
用户名:
密码:
验证码:  
匿名发表

投稿咨询