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城东新城7万+?

[2021-04-06 08:37:47] 编辑:古韵东方 点击量:71
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导读:|PART1近年的杭州楼市有个谜,那就是城东到底为什么不涨,城东又会不会出现补涨?不久之前,在分析丰收湖板块的一篇文章中,我也简单阐述过个人关于城东板块不涨,难涨的理解。丰收湖能买吗?城东为什么不涨?|房叔说No.185城东不涨的主要原因在我看来 .....

|PART1

近年的杭州楼市有个谜,那就是城东到底为什么不涨,城东又会不会出现补涨?

不久之前,在分析丰收湖板块的一篇文章中,我也简单阐述过个人关于城东板块不涨,难涨的理解。

丰收湖能买吗?城东为什么不涨?| 房叔说No.185

城东不涨的主要原因在我看来,核心原因在于城东近年土地出让量过大且集中,供需平衡全面倒向供给端,导致中短期的供大于求的市场状态。

在这一点上,城东的楼市状态和城西截然相反。

大城西范围内需求量明显大于供给量,同时城西又是人口流入的主力区域,两者结合,城西不涨都难。

所以我们能够看到,杭州近些年的上涨板块基本都处于城西范围以及奥体、滨江等拥江板块。

且城东同价位选择的竞品板块过多,申花、滨江、奥体、甚至市北都能够与城东进行互补。

同时城东产业较为弱势,也非杭州近年的发展重心,没有其他热点板块所拥有的一个个楼市爆点及强成长预期。

显然城东各方面都与同价位竞品板块有一定的差距,城东最大的优势只剩下较为靠近核心城区这一项。

城东新城及城东各板块实则就是杭州一个较大规模的、区位较好的居住配套区域。

从城东的建筑类别的构成就能略窥一二,城东范围内写字楼及产业园区的体量是比较低的,放眼过去多为居住楼盘。

非城市的重心板块,彼时城东新房增量库存量大,可选余地也大,二手房怎么涨的上来?

所以前期城东不涨并不是单方面原因导致的,是综合性的。

当然主因肯定还是此前城东区域的供给量过大,这是明确的。

|PART2|

市场行进到了现在,基本已经也到了城东供需状态的一个转折点。

核心区新房基本被消化完,新房存量基本分布在笕桥,量也不算特别大。

同时全城新房难买程度大增,供给端缩量明显,部分需求由城西、拥江一带外溢至城东,城东新房中签率快速下降。

城东新城7万+?

城东区域的楼市确实已经到了一个临界点,一波跟涨或补涨行情大概率会在城东区域上演。

城东新城、艮北新城以及笕桥三大城东核心板块都在慢慢放量,二手房成交量开始向上走。

在艮北新城这个现象已经非常明显,1872等核心区域楼盘成交价突破5万,挂牌量更是少,量价齐涨。

但城东新城部分楼盘挂牌价还是超出大多数人对于城东的价格认知。

比如新交付的钱塘天誉,挂牌价基本在6.5万+,个别房源在链家上的挂牌价更是超过7万。

还有即将交付的东城金茂府,挂牌价更显夸张,链家挂牌房源单价普遍超过7.5万。

显然城东新城在许多业主眼里,城东即将迎来一波暴涨,6万是起点,7万在不远处,10万也不是梦。

当现实是,城东新城及艮北新城大部分次新楼盘的主流成交价不过4.5万上下,标杆楼盘5万出头。

6.5万+,7万+的价格真的诚心卖吗?城东补涨的势能会如此之强?

就算天誉、金茂府品质好,但城东大部分楼盘都没有差到哪里去,曙光之城、金色黎明此类老盘放在现在依旧能打,成交价格不过4万+。

品质溢价或许会有,但溢价真的能够超过2万?还是在城东新城这样一个楼盘品质普遍较高的板块。

这波次新楼盘高企的挂牌价让我想到两个典型的城东次新楼盘案例,森林海尚、前滩名邸。

|PART3|

先有前滩名邸交付挂牌6万+,比较打脸的是链家常年有几套挂牌价在5万上下徘徊的房源,至今没有成交。

后有东城金茂府的“兄弟盘”——森林海尚交付6万+的宣传,现在链家挂牌价超过6万的寥寥无几,大部分挂牌价在5万+。

更有意思的是,几日前城东新交付的钱塘天誉一套带两个车位的约129㎡户型房源法拍,最后成交总价仅814万,相比评估价913.62万低了近100万。

此套房源的扣除两个评估价约48万左右的车位,真实法拍成交单价约5.57万元。

虽然该房源包含两个车位,在一定程度上会影响成交总价,但5.57万的成交单价显然和动辄6.5万以上二手房挂牌价相去甚远。

通过拉高挂牌价以抬升房价是非常难以实现的,因为这与市场的调节机制严重冲突,市场有大量低价选择的情况下,真有傻子选择高价接盘?

房价涨不涨更不是靠炒作就能够决定的。

否则去炒作长沙、重庆这类低价城市不是更有价值,收益更大?这两个城市不知道掩埋了多少所谓的价值投资者及炒房客。

没有城市基本面、板块基本面及市场基本面支撑,炒作恐怕纯粹只是个别房东聊以自慰罢了。

城东会跟涨,但显然个别楼盘的挂牌价较大幅度脱离了市场面,挂牌价仅仅是挂牌价而已。

城东新城7万+?

也许中长线看,城东新城核心区或许会涨到这个程度,但现在挂这么高的价格是不是太心急了一些?

当然这也不是城东新城的专属现象。

在杭州其他板块,这种远高于市场价的挂牌行为在杭州越来越常见。

在一些新交付的次新楼盘最为明显,只要品质稍好一些,房东的挂牌价都想突破天际。

还记得市北的大国璟、望海潮吗?刚交付5万+的挂牌价逐渐回落到4万+。

可笑的虚高挂牌价短期大概率会被市场教育。

心态平和一点不好吗?高开低走多难看啊。

城东新城7万+?

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