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首批集中供地公告到来 4月土拍焦点将如何转移?

[2021-04-04 00:13:48] 编辑:金融观察 点击量:17
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导读:“两集中”供地新政出台已一月有余,各地方都在积极践行,长春更是于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为新政的首个正式执行者,之后广州、无锡、天津、北京也先后挂出了首批集中出让地块。与此同时,由于近期重点城市供应相对减少,热点三四线 .....

“两集中”供地新政出台已一月有余,各地方都在积极践行,长春更是于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为新政的首个正式执行者,之后广州、无锡、天津、北京也先后挂出了首批集中出让地块。与此同时,由于近期重点城市供应相对减少,热点三四线城市土地供应节奏也略有加快。为了准确预判接下来土地市场的走势,本文将结合近期供地规模、供地结构和政策导向等指标进行综合分析,对企业接下的拿地提供可行性的建议。

供地规模:全国供应规模远低于去年同期

而京、广首次集中挂牌量较2020年已过半

进入阳春三月,土地供应规模周期性上涨,供应建面超过2亿㎡,环比2月增加了17%,但较去年同期仍有较大的差距,同比降幅达34%。分能级城市来看,受2月低基数的影响,环比均呈上涨趋势;同比来看,仅有一线城市受京、广首批集中供地挂牌的影响,同比表现为正,二三线城市同比表现均为负。

首批集中供地公告到来 4月土拍焦点将如何转移?

从首批已经集中供地的5个城市来看,除无锡外,其余四城供应力度均十分“给力”,占2020年全年宅地供应面积的比重均超35%,尤其是北京和广州,分别为56%和55%,整体来看,宅地供应十分充裕。其次是天津,比重也达45%,供地节奏是快于往年同期平均值。

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供地结构:北京核心区供地比例达四成

广州远郊供应占比过半、质量欠佳截止3月31日,有长春、广州、无锡、天津和北京5个城市挂出首批集中出让地块。从结构来上来看,北京优质地块供应占比较高,海淀和朝阳供地供给12宗,占北京此次集中供地幅数的四成,其中朝阳更是重中之重,宅地供应建面占到总额的1/4。30宗住宅用地中,除1宗招标的共有产权地块有明确限价,6宗竞共有产权份额的地块外,其余地块均没有设置限价要求,这些不限价地块多集中在怀柔、密云、延庆、门头沟、石景山等远郊区。整体来看,北京此次集中挂牌的土地位于核心区的比重略高于2020年,供地质量有明显提升。

相比之下,广州的供地质量相对欠佳,核心区仅有荔湾一宗地,天河、海珠更是不涉及;与此同时,增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升,高达56%。从出让底价上来看,广州48宗出让宅地中最高出让底价楼板价仅2.7万元/平方米,这从另一方面反映了广州本次集中挂牌质量欠佳。而天津首次挂牌宅地58宗,其中市区6宗、环城29宗、远郊15宗和滨海新区8宗,各区基本“雨露均沾”,与2020年区域供应结构也大致相仿。

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重点城市:多宗高价优质地块“回炉”

北京土拍热度将显著升温由于重点城市和非重点城市的地价水平、推地模式差异巨大,因此我们在研究潜在的焦点地块时将其分开描述。CRIC监测数据显示,3月挂牌的涉宅地块中,高单价的土地幅数有85宗,其中重点城市有62宗,分布在北京、广州和无锡三个城市,三城均是首批集中供应土地已经挂牌的城市,其中地价水平较高的北京和广州在数量上具有压倒性优势,分别有29和25宗,无锡仅有8宗。

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北京起拍单价超过3万元/㎡的地块有16宗之多,分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区,其中一度因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议,并被中止出让的两宗海淀区树村也在首次集中挂牌之列,根据出让公告,树村12号地块起始价55.9亿元,折合楼面价约67220元/㎡;树村13号地块起始价62.1亿元,折合楼面价约67229元/㎡,与上次挂牌价格一致,竞拍规则也与上次保持一致,采取“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”竞拍规则,地块位于上地商圈附近,周边互联网科技公司环绕,未来或打造出10万元/㎡以上的豪宅项目。

除海淀树村地块以外,同样也被中止出让的金盏乡小店村3005-02、3005-08两个地块也重新挂牌,折合楼面价5.1万元/㎡,与上次挂牌保持一致,竞拍规则方面,上次挂牌为不限价地块,本次挂牌出让规则调整为“限价+竞政策持有份额”,与海淀树村挂牌出让方式一致,限地价是为了防止土拍价格过高而刺激市场,体现了政府稳定地价的决定。

相比之下,广州首次集中挂牌的宅地质量相对欠佳,起拍价在2万元/㎡以上的地块仅有3宗,均位于白云区,白云大道、白云湖和同德围板块各有一宗,其中起拍价最高的永泰客运站地块,起拍价为33.39亿元,起拍单价为27191元/㎡,该地块最高限价48.43亿元,当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配公租房,如果两个或两个以上竞买人报出竞配建政府性房源建筑面积45000㎡后,改为摇号确定竞得人,由于广州此次挂牌土地整体质量欠佳,因此其土拍热度大概率不及北京。

无锡于3月29日挂牌首批集中出让宅地,涉及16宗之多,并且这16宗土地均设置了最高限价,其中超过1万元/㎡的地块有8宗,最值得关注的当属经开区的三宗宅地,其中经开区具区路与贡湖大道交叉口西北侧地块最高起始楼面价17713元/㎡,最高限制楼面价19500元/㎡,当地块网上竞价达到最高限价时,改为现场摇号,锡山区龙湖东下部住宅地块竞拍规则与其保持一致。其余14宗地块则是到达最高限价之后,改为竞租赁住房建筑面积。鉴于当前无锡楼市热度高涨,房企拿地增加土储的意愿十分强烈,大部分地块大概率会封顶成交。

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非重点城市:近期部分城市热度高涨

长三角三四线依然是潜在的最大“热源”

而高单价的非重点地块仅有23宗,分布在绍兴、常住、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港,均是近期市场热度较高的城市。值得注意的是,非重点城市之中,长三角城市优质土地供应量合计21宗,是土拍市场潜在的最大“热源”。

分城市来看,绍兴优质地块供应数量最多,从区域来看,高度集中在柯桥和越城两区,尤其是越城区有3宗之多,其中则水牌7-2号地块起拍价就超过2万元/㎡,是绍兴市首宗起始楼面价超2万的涉宅地,该地三面环水,容积率仅有1.01-1.05,是典型的低密度宅地,房企竞拍热情高涨,该地日前已经被祥生以上限价31.11亿元竞得,楼面价高达27818元/㎡,溢价率33.2%,竞配公共租赁住房19000㎡,成为绍兴新的单价地王。同样也是低密度优质宅地的柯桥柯岩B-48地块3月底也被祥生以封顶价拿下,可见绍兴市场热度之高。

绍兴还未成交的优质地块还有柯桥柯岩A-21地块、镜湖新区高铁北站D2地块等多宗,其中最值得关注的是柯桥柯岩A-21地块,该地块同样也是低迷度宅地,容积率仅有1.4,起拍总价10.47亿元,起拍楼面价19500元/㎡,这一价格是近期周边成交楼板价的1.5倍,竞拍规则采用“限地价、竞配建”模式,限价总价14.12亿元,限价楼面价26296元/㎡,考虑到柯桥主城宅地稀缺,这种低密度的地块势必备受追捧,加之地块距离柯岩风景区较近,南邻鉴湖江,风景优美,周边低密度住宅小区密集,大概率也会封顶成交。

此外,义乌、温州、衢州、金华等城市也有多宗优质宅地出让,以近期地市火爆引发调控的义乌为例,其政策之后首次供应的4宗商住地均落实了土拍新政,四宗地均采用“限地价,竞配套用房”的出让方式,其中最值得关注的当属北苑街道春晗路与宾王路交叉口西南侧地块,该地块起拍总价为27.87亿元,起拍楼面价为20282元/㎡,上限价格40.37亿元,上限楼面价为29378元/㎡。在限地价新政的制约之下,高溢价率现象势必得到一定程度的缓解;不过如果考虑到竞配套住房的成本,地价大概率还是处于相对高位。

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市场预判:4月重点城市供应规模将处于高位

金华、南通等三四线城市有捡漏机会就土地挂牌量来看,由于长春、广州、无锡、北京、天津首批集中供地挂牌,因此3月土地供应量环比2月明显增加,但与去年同期相比,仍有超三成的降幅。值得注意的是,由于一线中广州和北京均挂出大体量首批集中供地,因此一线城市优质地块供应量较大,二线城市中集中供地挂牌的城市比重相对较小,因此二线城市优质地块供应比重不高。考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌,预计接下来的供应将会维持高位。

展望未来,接下来的土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等城市;尤其是北京,起拍价超过3万元/㎡的土地就有16宗之多,其中不乏海淀树村、金盏乡小店村这种起拍价超过5万/㎡的优质地块,还有广州白云区永泰客运站地块,起拍价就达2.7万元/㎡,这些优质地块的竞拍仍将延续高热度。

值得注意的是,在重点城市集中供地的冲击下,上月市场热度高涨的绍兴、义乌、温州等非重点城市中市场热度将有所回落,尤其是由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县,市场热度或将明显回落,对于有意于在这些城市落子的企业而言,二季度或许是更好的拿地时机。

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