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临广大附中!13.4万㎡住宅区中标投资,越秀8村旧改齐发!

[2021-04-03 07:00:59] 编辑:我的未来我做主 点击量:88
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导读:插播一则消息,今早花都狮岭镇长岭岗地块的第二次挂牌出让,再遇滑铁卢“流拍”,这亦是广州土拍最后一宗旧赛制宅地。克而瑞监测到,该宗地块总价降价近2亿回炉,即这次挂牌转让总价为7.71亿元,相比上一次的总价9.64亿元;地块楼面价也从原来的7800 .....

插播一则消息,今早花都狮岭镇长岭岗地块的第二次挂牌出让,再遇滑铁卢“流拍”,这亦是广州土拍最后一宗旧赛制宅地。

克而瑞监测到,该宗地块总价降价近2亿回炉,即这次挂牌转让总价为7.71亿元,相比上一次的总价9.64亿元;地块楼面价也从原来的7800元/㎡下降到了此次的6240元/㎡,但是依旧流拍。

或许不吸引开发商的原因,除了产权缩水26年外,也因为该地块未明确规划建筑面积,使得后续需按规定办理调整出让金手续,相关费用全部由买受人承担。更有公告披露中并未能涵盖该地块的所有风险和瑕疵,在拍卖成交后,买受人对已知及未知的风险、瑕疵承担全部的责任。

综上,致使地块无人问津,再度流拍。

01

越秀南洋电器厂改造项目

插播完,则是今日的重头戏---就在刚刚,南洋电器厂及周边更新改造项目以28.2亿元改造投资额被越秀地产联合体收入囊中。

数据显示,该改造项目总用地面积3.73万㎡,目前现状房屋总建筑面积约11.09万㎡;项目涉及居民1310户。

该项目采取全面改造和微改造相结合的混合改造模式,规划总计算容积率建筑面积约27.83万㎡,包含具体如下:

①住宅约13.4万㎡:其中安置住宅约9.8万㎡、融资住宅约3.6万㎡;

②公建配套约1.77万㎡;

③商业办公达12.65万㎡:其中回迁办公约4万㎡、安置商业达133平方、融资办公约7.64万㎡、融资商业约2410平方、融资产业配套商业约7590平方。

此外,出让公告显示,竞得人建设的住宅面积中约1.6万平方米,建成后由广州市住房和城乡建设局或其指定单位按照市场评估价回购,用于其他项目的安置,具体建设要求由竞得人与广州市住房和城乡建设局或其指定单位签订相关协议约定。

02

老城区项目配套醇熟

克而瑞监测到,南洋电器厂项目位于广州市越秀区中心区,东风东路与黄华路交界处,东至黄华路,南至东风东路,西至东濠涌高架,北至金濠大厦。

从招标文件得知,此次招标投资地块将项目用地划分为两期,初步计划一期AD010910安置南洋电器厂地块住宅、商业及办公,二期AD010911安置其余住宅。

该项目计划落成公共服务及市政设施若干,包括了文化中心、9班幼儿园、星光老年之家、居民健身场所等等;加上,项目右临广州大学附属中学,且周边分布了广州市第二中学、广州市执信中学、广州市第十七中学、小北路小学等等优质教育资源,未来项目改造建成将吸引不少青睐越秀丰硕教育的广州客。

从地块周边条件看,也确实优越。

虽说地处老城区,早高峰驾车出行会有些许交通堵塞,不过该改造项目接壤环市东路、内环路,可借此转道广园东路以及华南快速路通过。

令开发商“心旷神怡”的是该项目直线1km范围内坐落了地铁1号线、2号线、5号线以及6号线,加上正在动工建设的地铁12号线、地铁13号线二期,合计六条地铁线交叉运行,交通条件不可谓不醇熟。

坐落在老城区,其余的生活需求配套当然也是应有尽有。

距离该项目直线2km范围内广州市第八人民医院、广东省人民医院以及中山大学附属第一医院等综合医疗条件;商业圈更是繁华,五月花商业广场、广州友谊商店,北京路商圈也相较不远,周末户外出游更有越秀公园、广州雕塑公园等众多选项。

03

周边新房紧缺,报价10字头

另外,克而瑞数据显示,南洋电器厂项目周边次新房资源成熟,目前周边2km范围内仅有淘金半山一个新盘,主推产品为92-129㎡三居室,市场报价达10万/㎡,值得一提的是,淘金半山亦是早期07年出让的,目前产前折损也有14年。

统计到,周边二手房项目琳琅满目,包含了珠光小北御景、东山印象台、鸿瑞欧派名庭、粤海拾桂府等等百来个房源,目前市场二手报价在5.8万-10.5万/㎡之间。

图片来源:CRIC克而瑞湾区投策系统

04

越秀全区库存告急

事实上,该项目住宅区项目体量之大,合计13.4万㎡,才是让小编注目原因之一。

要知道,自2015年起,越秀区的新房库存面积再也未超过10万㎡,自是因为在2011年后,越秀区长达9年的宅地空窗期,直到去年,才成交了两宗商住地,新房项目极其稀缺。彼时,成交的越秀南路地块,甚至卖出了64576元/㎡的成交楼面价,刷新了广州全市楼面价峰值。

再加上由于越秀区旧改进度较为缓慢,无其余融资区入市,因此本次的南洋厂住宅区若能够建成入市,或将暂时性解渴越秀区楼市。

据克而瑞统计,截至2月底,越秀区新房库存面积达6.28万㎡,库存套数为503套,按近12个月新房去化速率计算,目前最新去化周期仅需7.1个月,刷近14个月新低。

也就是说,南洋电器厂住宅区,相当于越秀现有的两倍体量,即便仅计算3万㎡的融资区,体量也是不小的。

05

8村旧改齐发

值得一提的是,越秀区旧改进度在前几年进度缓慢,征求改造意愿以及协调拆迁补偿方案,困难相较黄埔区、增城区更多;不过在2021年开局,这些困难将会在政府的扶持下加大马力解决。

根据去年9月份,广州正式印发的城市更新工作方案,其中提及2025年越秀区和荔湾区会率先完成“城中村清零计划”;2030年,还将有天河区加入“零城中村”的行列。

据克而瑞统计,越秀区现存7条未改造的城中村中,有5条被列入旧改三年计划,2条列入五年方案。

而根据去年广州印发的66号文件,列入了三年计划的城中村,要在2023年底前完成回迁安置房建设或启动开工建设;五年方案则要求相关城中村,力争在2025年底前前述任务;十年规划的时间节点则是2030年底前。

换而言之,目前越秀区的旧改任务十分紧迫。

而早在2月10日,越秀区一次性出台六个旧村的基础数据调查公示,当中就包括瑶台的三条自然村,这亦再次见证了越秀区政府对旧改工作的重视及推动作用。

就在前不久,瑶台片区已经完成了全体社员“城中村”更新改造意愿、改造方式及改造模式的表决工作,以100%的同意率通过,进行全面改造。

加上早前在省三旧推介会亮相的寺右村旧改,目前越秀区全区8村旧改均已到位;对于整个越秀区来说,改造的推动进展,意味着无论是该区城市配套,或城市界面,都将迎来翻天覆地的变化。

在寸土寸金越秀,如此巨无霸改造,确实能够带来该片区楼市价值的提升。

最后,克而瑞监测到,截至3月15日,越秀区新房最新成交均价达10.2万/㎡,这亦是越秀区首度均价破10字头。

随着旧改齿轮的推动,越秀楼市将会带来怎样的惊喜?克而瑞与您一起持续关注。

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