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郁亮又在定义一个时代:房地产越来越像制造业,要学习美的、格力

[2021-04-02 18:12:59] 编辑:一花一世界 点击量:86
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导读:本文来源:时代财经作者:谢斯临图片来源:万科“对于房地产行业,2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。“这是万科在2020年度业绩报告《致股东》中提到的第一句话。去年8月,中国人民银行、住房和城乡建设部及相关部门共同推出”三道红线 .....

本文来源:时代财经 作者:谢斯临

郁亮又在定义一个时代:房地产越来越像制造业,要学习美的、格力

图片来源:万科

“对于房地产行业,2020 年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。 “这是万科在2020年度业绩报告《致股东》中提到的第一句话。

去年8月,中国人民银行、住房和城乡建设部及相关部门共同推出”三道红线“金融监管政策,这将改变房地产行业的发展逻辑。

新的时代背景下,所有房企都在寻找出路。在3月31日举办的万科2020年度业绩报告会上,万科董事会主席郁亮用一整场业绩会来定义他提出的管理红利时代,以及向市场阐述行业见顶之后的机会空间。

“机会来自客户的需求,机会来自城市的发展”“万科要开发与经营并重”“要向制造业取经”“在每个选定的赛道建立领先优势”……郁亮金句频出,这家龙头房企把自己的业务视为制造业跟服务业,以抗衡时代变局,追求长期价值。

毛利下行,房地产要变制造业

过去一年,万科依旧稳健。

数据显示,2020年,万科开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,位居行业第三,在全国商品房市场的份额约4.03%。万科有23个城市销售金额位列当地第一,在14个城市排名第二。

同期,万科录得营业收入为4191.1亿元,归母净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%,增速均较2019年有明显下降。毛利率29.25%,同比下降7个百分点,创下五年内新低;其中,房地产及相关业务的毛利率为22.6%,较 2019年下降4.6个百分点。

除销售规模增长外,其他各项经营性指标的表现都有些平淡,万科稳健犹在,惊喜不足。从市场反馈来看,投资者对这家房企龙头的期待更高。3月31日当天,万科股价低开低走,收盘报价每股30元,跌幅4.37%,成为A股房地产板块跌幅最大的一只股票。

如今万科面临的是全行业共通的问题。在不断高涨的地价和政府明确限价之间,留给开发商挪腾的利润空间已经不多了。万科总裁祝九胜表示,公司内部已经达成一定共识,过往几年地价占房价的比例明显上升,这将体现在未来结算上,短期来看,房地产利润率仍存在下降趋势。

而长期来看,在“三道红线”“两集中”等政策出台后,行业已经明确进入到管理红利时代。郁亮坦言,从此房屋将回归居住属性,房地产回归实业属性。

“这将是一个不可逆转的趋势,意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢;意味着企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了;意味着行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。”郁亮打了一个简单的比喻,住房将越来越像耐用消费品,开发业务会越来越像制造业。

行业见顶下的竞争逻辑

行业未来的机会来自哪里?郁亮自问自答,“只能踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣加工制造、创造和服务的钱”。

郁亮以家电巨头美的、格力和海尔为例。其称,家电行业10多年前就进入了“管理红利时代”,在2007年家电市场已逐渐饱和,接近“天花板”,行业产能过剩。无数品牌大打价格战“贴身肉搏”,历经过一场无比严酷的淘汰潮。

“但经过残酷的行业洗牌,存活下来的龙头企业如美的、格力、海尔,最终都凭借着好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场,给股东创造了良好的回报。”

万科学习美的,也要成为那几家在行业触顶之后存活下来的企业。半年前,在万科媒体交流会上,郁亮正式提出了万科新的方向--竞争战略。

这个源于美国管理学学者迈克尔波特的学术名词,意指通过确定顾客需求、竞争者产品及本企业产品这三者之间的关系,来奠定本企业在市场上的地位,并维持这一地位。它有三种基本打法:成本领先战略、差别化战略和专一化战略,但无论是哪一种,最终都指向竞争。

这首先将是一场关于产品力的竞争。业绩会上,郁亮用了大量的时间篇幅,讲述万科最新的客研结果。其表示,疫情期间万科做了很多客户调研,结果非常有趣。比如,客户中有58%认为社区1公里配套已成基本需求,83%希望社区内有健身步道和运动设施,58%认为社区商业的重要性已超过传统最看重的“南北通透”户型需求。

“未来人们要的不是一套房子,而是步行可达、体验丰富、实用且有品质的家园,打造综合住区和周边配套,将成为新赛道。”

与此同时,这或许还将是一场规模的竞争。中国的房地产行业大步前行迈过17万亿元大关之后,规模开始逐渐触顶,以往侧重于内生发展逻辑的增长战略已经不再适用。在蛋糕总量接近固定的情况下,你多切一块,就意味着对手少一块,竞争的逻辑便是如此,不进则退。

截至2020年末,万科有息负债合计2585.3亿元,占总资产的比例为 13.8%;持有货币现金高达1952亿元,现金短债比1.8倍;净负债率18.1%,剔除预收账款的资产负债率为70.4%。

对照“三道红线”监管要求,万科距离“从黄转绿”,仅在剔除预收款后的资产负债率要求上有0.4个百分点的差距。万科财务负责人韩慧华指出,“我们非常有信心能够在一季度回到绿档”。

但过分稳健的财务水平,也让投资者疑惑过仅有18%的净负债率会不会影响公司未来投资的力度和节奏。

面对这样的问题,郁亮正面回应道,万科从不追求过低净负债率。比如说今年的土地集中供应问题,要求企业资金实力要有很大的弹性。如果资金方面没有很大弹性的话,那面对集中供应的土地会遇到很大的压力。

“我们18%的净负债率,正是为了等待这样的机会。”

经营业务应该越来越像服务业

在规模逐渐见顶的房地产行业,多元化是一个永恒的话题,如何做好多元化更是一个永恒的话题,对于万科更是如此。

早在2014年,万科就预判行业将进入“白银时代”,并如火如荼地开展多元化业务探索。它也因四面出击没有边界,一度驶入迷途。4年后,万科开始收敛聚焦,原先散落在各区域公司的多元业务,被归拢到一处,集中运营,确立了如今BG和BU两种业务单元框架。

6年时间过去,借着万科首次在年报中详细地披露新业务的发展细节,投资者得以一窥全貌。

报告期内,物业板块万物云向空间科技服务商转变,布局社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等业务板块。在管面积5.66亿平方米,实现营业收入182.04亿元,是物业行业营收最多的企业。

商业方面,万科累计开业的商业面积989.8万平方米,营业收入63.22亿元,同比增长4.33%。其中,印力管理的商业项目营业收入42.22亿元,同比下降1.62%,项目整体出租率 87.4%

泊寓开业规模达14.24万间,实现全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%;万纬物流实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%,累计在44个城市管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米。

纵向对比,几乎所有板块的业务都取得了长足的进展。但横向对比,万科的多元化业务表现并不算特别出彩。以商业板块为例,另一家前十房企华润置地同期商业营收为128亿元,出租率高达94.7%。

万科管理层并非不知道市场的评价,业绩会上,祝九胜表示,经营性业务的生意模式、现金流特征和开发业务有很大的不同,如果还沿用开发时代的标准来进行评估可能是不太合适的。

“我们不能像非常焦虑的家长一样,用分数限制孩子成长,既然他大有作为,那么他如何更充分全面的发展是最为关键,而不在乎说每门课分数有多少。我们并不给他设置特别多考核指标。”郁亮如此表示。

但市场更想要一个确定的答案。业绩会上,有投资者问到,万科对于这些多元化业务未来发展的优先级,资源分配重心的问题。祝九胜没有正面回应,而是表示,万科希望在每条选定赛道中,结合自身优劣势找到赢得竞争关键因素,建立竞争对手难以模仿的价值主张和竞争优势,并从规模数量竞争转化成为客户创造价值竞争。

唯一确定的是,在“三道红线”后的管理红利时代,万科将继续从开发为主转向开发与经营并重。郁亮表示,“经营业务不管是长租公寓、商业,还是办公、酒店、物流,其本质都是内容的经营,万科应该要越来越像服务业”

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