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北上广深春节楼市图鉴:走出“牛市”行情,就地过年成了就地买房

[2021-02-21 09:10:12] 编辑:咖啡牛奶最美味 点击量:77
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导读:每到春节,在外奔波漂泊一年的“打工人”纷纷返回家乡,有着众多外来人口的一线城市就会恢复宁静。而全国欢度春节的七天假期,往往是“返乡置业”的高峰,一线城市房地产市场则是最为冷淡的时期,售楼处关闭、成交低迷都是常态。今年,政府倡导“就 .....

每到春节,在外奔波漂泊一年的“打工人”纷纷返回家乡,有着众多外来人口的一线城市就会恢复宁静。而全国欢度春节的七天假期,往往是“返乡置业”的高峰,一线城市房地产市场则是最为冷淡的时期,售楼处关闭、成交低迷都是常态。

今年,政府倡导“就地过年”,很多“打工人”留在一线城市度过春节。对于“就地过年”催生的一线城市销售机遇,部分开发商态度积极,喊出“春节不打烊”的口号,去年兴起的线上看房又热了起来,开发商们希望通过这些手段抢到春节档期的筹码。

上海:购房者频吃“闭门羹”,成交却创5年新高

如果仅看数据,今年春节长假,上海楼市交出了五年以来最漂亮的成绩单。上海中原地产数据显示,春节长假期间上海新建商品住宅合计成交119套,面积约13067平方米,成交均价48617元/平方米。

这一数据与去年春节期间深受疫情影响的市场相比,无疑是暴增的,其中成交面积同比增加近360%,成交均价同比上涨约22.8%。而且,这是近五年来,上海春节假期成交套数唯一一次突破百套。

数据背后与“就地过年”的政策不无关系。在春节期间花了三天时间去看房的周静就是因为就地过年而萌生了假期去看房的想法,“春节回不了家,难得的假期不能无所事事,刚好准备今年买房,索性就趁着休息去看看房。”

周静以为,上海各大商场里大排长龙的场景也会发生在售楼处,但事实并非如此。周静告诉时代财经,大年初一时,她本着“不要跑空”的心理致电虹桥两个楼盘售楼处进行咨询,其中一个项目告知春节期间需要预约看房,另一楼盘则表示春节期间不进行实地接待,可在网上售楼处进行VR看房。

“要求我们VR看房的那个楼盘,我们直接放弃了。当天下午去看了预约看房的楼盘,售楼处只有两名置业顾问在值班,沙盘的灯都是等我们到了之后临时打开的,感觉整个售楼处都特别暗淡,和商场里那种沸腾的气氛完全不同。”

而后的几天,周静陆陆续续咨询了七八个楼盘,开放售楼处的楼盘不到一半,而且售楼处大多门庭冷落。折腾三天,周静决定终止春节看房的行程安排,她说,满怀激动的心情开启假期看房之旅,一个接一个的闭门羹却让她扫兴而归。

当然,普遍冷静的市场中,并非没有周静预想的“排队看房”。大年初五,一张摄于上海宝山区建发云锦湾门口的照片在业界传开,由于看房人数较多,售楼处进行限流,门口等待看房的人排起长队。

中原地产首席分析师卢文曦表示,春节期间上海楼市的分化格局较为明显,刚改类产品人气更胜一筹。不过,即便部分楼盘在春节期间保持了较高的热度,卢文曦仍然用“低空运行”一词来总结过去一周的上海楼市。

他指出,签约相对较多的项目推盘量都在3万平方米以上,有些是年前开盘“抢收”、零星未签约的房源拖延至假期才办理相关手续,且2月本身就是市场传统淡季,即便要推盘,时间节点也会到2月底。

更关键的是,1月底上海升级调控政策,新政对购房资质做出更高要求,新盘的摇号亦向无房家庭倾斜,采取计分摇号政策,二手房的增值税征收规则也有所调整,这一系列新政策都让买家产生观望情绪,从而影响整个春节假期的市场走势。

卢文曦称,和以往的调控举措不同,春节前发布的调控政策精细度更高,买家们需要更多的案例进行参考,理解消化政策的时间更长。他对于春节期间楼市供、求冷清的状态并不意外。

其预计,随着年后传统“小阳春”的到来,上海楼市会逐步恢复正常状态,供应及成交都会有所提升,但基于当前严格的调控举措,市场很难出现去年下半年的非理性现象。

深圳:新房开门红,二手房遭遇“速冻”

在2021年这个特殊的春节,深圳不止有景区、商场、电影院的火爆,留深的购房者同样带动了深圳春节新房市场的火热。

一反传统,大量销售案场在春节假期内保持正常开门迎客。据深圳中原统计,除夕至初六春节假期期间全程“不打烊”的售楼处达30家,全市范围内绝大部分项目在初四前正式启市。特别是一些商办、公寓类项目还推出特价房、专享礼、到访礼等活动。如深国际万科和颂轩V寓和合景同创广场,均推出成交优惠98折;湾景时代公馆在98折基础上,对所有到访客户给出年货半价购的优惠。

开发商过年“不打烊”的销售策略赌对了市场。今年春节,深圳新房市场迎来开门红,诸葛找房数据显示,春节假期期间深圳新房日均成交达到35套,相较于2020年春节假期深圳新房零成交的低潮,情况明显转好。

但相对于持续保持热闹的新房市场而言,深圳的二手房市场在春节前突遭严厉调控,瞬间急冻。

2月8日,在农历新年前4天,深圳住建局突然向二手房市场丢下一枚“炸弹”。当天中午,深圳住建局对外宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,给深圳的3595个小区“明码标价”,各小区成交参考价格普遍低于当前的实际成交价格,并在当晚召集深圳五大中介公司开会。

次日,中介机构上的房源挂牌价和历史成交价全部消失。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在公开解读二手住房成交参考价格发布机制的时候提到,商业银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考。

如银行以官方参考价为贷款标准,单套房源评估价下降,可贷款金额下降,将导致首付比例大大提高。换言之,此次调控将通过限制银行贷款,抑制购房需求,改变供需关系,平稳房价。

“指导价”的调控政策让深圳火热的二手房市场瞬间冷静。乐有家研究中心数据显示,2021年节前2周新增客源量大幅上涨,涨幅达到42%;网签数量超5000套,与2020年数据基本持平,相较于2019年数据大涨250%。

福田一资深房产中介李达向时代财经表示,深圳二手房在年尾曾迎来一波翘尾行情,节前他每天都忙于带客户看房,市场的火热行情让他对这个春节假期充满期待。但在政策发布之后,业主与客户两方陷入观望情绪。

“目前政策的具体执行细则还没有出来,到底如何影响市场还很难说。由于一起都不明朗,现在大家都在观望。”李达透露,截至2月18日,各个银行贷款评估价仍未出现调整。

但在他看来,不论如何,基于深圳住宅市场供明显小于求的基本面,房价跌到政府给出的成交参考价的可能性不大,深圳楼市接下来大概率是进入新一轮的横盘期。

广州:开发商淡定,买房人也没多自在

在“就地过年”的倡议之下,往年春节期间大量人口流出的广州成了不少异乡人的留守之地,这直接拉动了广州春节楼市。

据广州乐居统计,春节期间广州全市一手住宅网签58套,比去年同期的25套增长了140%,是自2015年来网签套数最高的一年,网签面积5161平方米,同比去年增加148%。

克而瑞数据显示,包括广州、北京、深圳在内的三个一线城市春节两周累计成交量较2020年和2019年同期涨幅均在45%以上,创3年来春节同期成交新高。

二手房市场热度也高于往年。贝壳研究院数据显示,今年春节期间重点18城成交普遍好于去年同期,18城中有一半的城市链家成交量在5套及以上。重点城市有一部分购房需求释放,链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍。市场预期亦处近三年高位,春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41,2019年及2020年同期分别为35和29。

去年底计划换房的王艳,从今年1月份开始正式看房,春节期间也没有懈怠。据其透露,今年在广州过年时,初三、初七都安排去看房,一共看了五个项目,其中一个没有营业,其余都有接待。

“不打烊”的项目现场也并不冷清。王艳介绍,其大年初三看的一个项目售楼部有10几组客户,现场都不够销售来接待。

不过,长久以来,春节都是返乡置业的高峰,一线城市反而是淡季,尽管今年需求有增加,但王艳感觉广州的开发商并没有特别重视春节的营销。“最大的感受就是开发商很淡定、不着急。”

王艳称,她看过的四个项目都没有特别多的促销活动,且大部分都没有货,销售也不知道今年的推货计划,这让王艳颇感无奈。“明明觉得开发商日子不好过,但是发现买房的人也没多自在,销售都不是很热情。”

实际上,从供应端来看,春节期间广州开发商推盘并不算积极。据中地行不完全统计,春节期间广州有49个楼盘选择“春节不打烊”。

克而瑞中国房地产决策咨询系统数据显示,春节两周广州商品住宅累计新增供应14.4万套,同比减少21%,比2019年同期减少58%。

地产经济学家邓浩志认为,开发商肯定有预计到就地过年会增加看房量,所以今年广州80%的售楼处都有开放,但受限于春节期间施工单位停工,政府部门放假等原因,开发商一般都很难拿到新货源的预售证,大部分都是推存货。“所以春节楼市的热度没有直接反映在推货上。至于促销力度,很大程度取决于后市表现,目前来看,广州年后楼市是看好的。”

北京:交易火爆,但或很难复制

刘远是北京通州区某楼盘的销售经理,春节她没放假,超乎寻常的忙碌:接待前来看房的购房者,还配合当地自媒体大V做了两场直播。她所在的楼盘三期于去年7月开盘,“就地过年”的倡导为刘远和同事们提供了难得的销售机会。

同行们也没闲着。春节期间,北京全市超过60个项目不打烊。中原地产首席分析师张大伟对时代财经称,“因为不出京,很多购房者利用春节假期看房,大部分售楼处接待客户数量与日常周末接近,这也是历史上第一次出现春节长假购房者井喷的现象。”

北京二手房市场同样活跃。大年初四,在北京做房产中介的王云就开始上班了。据她介绍,在初四、初五提前回来上班的房产经纪人比往年多很多。由于就地过年,可看、可签的房子都较往年春节多很多,上门咨询的购房者也较往年大幅增长。

由于春节期间北京房地产网签系统暂停服务,目前暂无官方数据反映市场实况,但链家数据可作佐证。2月10日,链家在售二手房75547套, 2月17日挂牌房源则降至75350套,减少197套,日均成交超28套。而在去年10月6日,北京待售二手房曾高达95104套。

动态交易量或更“火爆”。张大伟称,据不完全统计,大年初三后,北京全市二手房日成交量均超100套,刷新了春节期间历史记录。

文静在今年春节期间买下一套产权70年的二手公寓。“比2020年11月同小区成交的一套房贵了55万,深深地担心站在高岗上。”她在微博上写道。但有网友留言安慰称:“不会站在岗上的,节后买又一个55万没有了。”

从涨跌比率来看,文静的担心似乎并无必要,北京的房价仍然处于上升通道。北京某房产大V根据链家网数据统计显示,2月17日北京价格上涨的房子47套,下跌的为46套,涨跌比1:0.98。这是今年以来涨跌比第四次破1,首次破1在2月9日,当日涨价的房子 83套、下跌的80套,涨跌比1:0.96。

北京楼市的活跃延续着去年底以来的行情。北京中原的成交数据显示,2020年12月,北京一手房成交9768套,成交额达577.4亿元,创下一年来新高。2021年1月,北京一手房总成交额459.85亿元,同比2020年1月大涨118%,创下一年来成交额的次高,仅次于2020年12月。

不过,北京也在着力打击投资客、严控楼市过热。2月10日,北京地区金融监管部门要求银行有针对性地加强个人经营性贷款业务全流程管理,审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。

不过,在北京业内人士看来,目前北京楼市还算平稳,上述调控对楼市的影响或到3月才显现。“目前还看不出来,中介们还在陆续回到岗位中,政策的影响得到3月再看成交情况。但可以肯定的是,今年毕竟是一个特殊的春节,这个假期的北京楼市情况,以后或很难复制。”

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