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疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

[2020-10-15 07:44:21] 编辑:燕归来 点击量:68
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导读:疫后各行各业有序复工、复产,房地产行业更具韧性,3月以来成交稳步提升,同比跌幅持续收窄乃至转正。不过,各行业整体复工进度不一,航空、餐饮、影院等行业仍是“重灾区”,或多或少将拖累居民未来收入预期。疫情影响下,哪类购房群体更易受负面冲 .....

疫后各行各业有序复工、复产,房地产行业更具韧性,3月以来成交稳步提升,同比跌幅持续收窄乃至转正。不过,各行业整体复工进度不一,航空、餐饮、影院等行业仍是“重灾区”,或多或少将拖累居民未来收入预期。疫情影响下,哪类购房群体更易受负面冲击?房地产市场需求结构又将发生哪些新变化?

功能性三房、四房需求占比皆升
二房比重继续回落

2020年上半年,改善型需求持续释放,112个重点监测城市三房仍是成交主力,成交占比进一步提升至59.24%,较2019年净增长2.31个百分点;四房成交占比也是稳中有升,较2019年净增长0.85个百分点至20.2%,显示改善型住房需求依旧坚挺,且有较强购买力支撑。

与此同时,刚需市场整体低迷,两房去化速度明显放缓,成交占比降至16.36%,较2019年净减少2.33个百分点。说明刚需客群更易受疫情负面冲击,基于居民收入预期下滑,部分刚需客群缓置业,购房周期明显拉长。

一线城市改善型需求依旧坚挺,三房、四房、五房及以上户型成交占比均有不同程度的增长。其中,三房成交占比53.43%,较2019年净增长3.29个百分点;四房成交占比11.39%,较2019年净增长1.34个百分点;五房及以上成交占比1.14%,较2019年净增长0.35个百分点。刚需市场难言乐观,两房成交占比大幅回落至28.75%,较2019年净减少4.3个百分点。

二线城市三房成交最为活跃,成交占比多达58.68%,较2019年净增加2.24个百分点。其次为四房,成交占比达19.4%,较2019年净增加1.09个百分点。两房成交去化明显走缓,成交占比跌至17.87%,较2019年净减少2.57个百分点。

三四线城市改善型客群仍是最大的置业群体,三房、四房仍是成交主力,成交占比也是稳步提升。其中,三房成交占比高达60.48%,较2019年净增加2.08个百分点;四房成交占比22.04%,较2019年净增加0.2个百分点。刚需成交普遍不振,两房成交占比跌至13.35%,较2019年净减少1.3个百分点。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

一线80平以下小套型化
三四线100-140平改善进阶

2020年上半年,改善型需求进阶,100平方米以上中大户型成交占比皆升,刚需退坡,100平方米以下小户型成交占比皆降。112个重点监测城市100平方米以上户型成交占比66.8%,较2019年净增加1.35个百分点,其中120-140平方米户型暂以0.78个百分点涨幅居首。100平方米以下户型成交占比33.2%,较2019年净减少1.35个百分点,其中80-90平方米户型暂以0.68个百分点跌幅居首。

一线城市刚需退坡,80-90平方米户型成交占比跌至23.81%,较2019年骤降4.75个百分点。取而代之的是,80平方米以下小户型成交占比升至12.68%,较2019年净增加2.76个百分点,预示着一线城市刚需客群购买力不济,购房消费适度降级,致使低总价的小户型产品更为畅销。与此同时,改善型需求依旧坚挺,90-100平方米、120-140平方米户型更受市场欢迎,成交占比较2019年分别增长1.74个百分点和0.85个百分点。

二线城市中高端改善型需求持续释放,普遍青睐90-100平方米中档以及140平方米以上高档产品,成交占比均有不同程度的增长。其中,90-100平方米户型成交占比16.39%,较2019年净增长0.75个百分点。140平方米以上户型成交占比16.12%,较2019年净增长0.97个百分点。

三四线城市改善型需求进阶,100-140平方米舒适性产品成交最为活跃。其中,100-120平方米户型成交占比30.24%,较2019年净增长1.13个百分点。120-140平方米户型成交占比27.14%,较2019年净增长1.42个百分点。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

100平以下功能三房占比上升
四房舒适化160平以上走俏

2020年上半年,112个重点监测城市三房户型整体延续小型化趋势,100平方米以下三房成交占比明显回升,较2019年净增长0.81个百分点;100-160平方米三房成交占比持续走低,较2019年净减少0.87个百分点。

一线城市三房户型越发趋向小型化,120平方米以下产品成交占比稳步提升,市场占有率已超8成,特别是90-100平方米三房,较2019年净增长2.22个百分点。反观120-140平方米三房成交遇冷,跌幅多达2.18个百分点。

二线城市三房户型同步趋向小型化,100平方米以下小三房更受市场欢迎,成交占比较2019年净增长3.65个百分点。虽然100-120平方米三房仍是成交主力,但成交占比明显回落,较2019年净减少2.57个百分点。

三四线城市三房户型趋向舒适化,100平方米以上产品成交占比全线上涨,其中100-140平方米三房更受市场追捧,成交占比较2019年净增长2.05个百分点。100平方米以下小三房成交不振,市场占有率较2019年净减少2.21个百分点。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

一二线叠加、三四线联排及独栋占比上升
200平左右为主流

2020年上半年,叠加、联排这类经济型别墅仍受市场欢迎,成交占比稳中有升,独栋这类高档别墅市场占有率也小幅回升。112个重点监测城市联排别墅成交最为活跃,成交占比多达51.66%,较2019年净增长0.31个百分点。其次为叠加别墅,成交占比40.82%,较2019年净增长0.41个百分点。独栋别墅市场占有率也小幅回升,较2019年净增长0.1个百分点。双拼别墅市场占有率则有所回落,较2019年净减少0.82个百分点。

一线城市叠加别墅仍受市场欢迎,成交占比升至45.64%,较2019年净增加4.23个百分点。联排别墅成交明显遇冷,市场占有率较2019年净减少4.32个百分点。

二线城市叠加别墅成交依旧活跃,成交占比升至48.68%,较2019年净增长1.21个百分点。双拼、独栋别墅去化表现平平,市场占有率分别较2019年减少0.41个百分点和0.82个百分点。

三四线城市别墅市场趋向舒适化,联排、独栋别墅成交占比皆有提升。其中,联排成交占比58.68%,较2019年净增长1.17个百分点。独栋成交占比4.67%,较2019年净增长1.22个百分点。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

千万豪宅需求爆发但分化显著
杭州、厦门、武汉等异军突起

1、总价1000万以上:上海榜首青岛跻身TOP10,福州、郑州跌出TOP30

2020年上半年,受益于疫后信贷资金整体充裕,豪宅市场明显转暖,千万级豪宅成交增长明显。112个重点监测城市总价1000万元以上豪宅共计成交14303套,同比增长15%。

TOP20城市仍以核心一、二线城市为主,疫后上海豪宅市场迅速转暖,成交持续放量,暂以4741套位列榜首。杭州、北京和深圳豪宅成交规模优势明显,成交套数都在1700套左右。典型如深圳,疫后豪宅市场异常火热,千万级豪宅开盘频售罄,成交同比再增10%。

而从排名变化来看,杭州、厦门、南京等千万级豪宅成交明显放量,排名也是稳中有升。譬如,杭州千万级豪宅劲销近1800套,仅次于上海暂列全国第二位。又如青岛,千万级豪宅热销189套,同比实现翻倍增长,排名顺利跻身TOP10。

受限于调控政策持续发力,海口、三亚等豪宅市场再现低迷,成交持续缩量,排名均跌出TOP20。福州、郑州豪宅成交显著缩量,同比跌幅超60%,排名更是跌出TOP30。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

2. 总价3000万以上:顶豪市场平稳成交同比持平,榜首上海占比近六成

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

3. 单价5万以上:上深北分列三甲,青岛取代苏州入围TOP10

2020年上半年,112城单价5万元/平方米以上豪宅共计成交37684套,同比增长9%。其中,TOP20城市合计成交37651套,占比超99%。

受高房价等多方面因素影响,上海、深圳、北京单价5万元/平方米以上豪宅成交套数都在1万套左右,分列榜单前三位。典型如上海,上半年高价盘预售证审批明显加快,内环、中环沿线豪宅去化表现抢眼,单价5万元/平方米以上豪宅成交12356套,同比增长5%,仍高居榜首。

而从排名变化来看,厦门、南京、珠海等豪宅市场显著转暖,成交规模迅速扩容,同比皆实现翻倍增长,排位稳中有升。尤其是青岛,上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交191套,同比大增260%,排名跃升至TOP10。

广州、天津、福州等豪宅市场整体低迷,成交明显缩量,排名均有不同程度的下滑。惠州、台州等城市豪宅市场更现疲态,成交急剧缩量,排名跌出TOP20。尤其是苏州,上半年单价5万元/平方米以上豪宅仅成交9套,同比骤降96%,排名跌出TOP10。

疫情期百城住房需求结构特征及变化趋势

4.单价10万以上:6城有成交且同比增50%,上海、深圳继续领跑

展望:刚改需求维持功能舒适度与小型化折中
高端豪宅金融属性再强化

展望未来,改善型需求或将持续释放,并有较强购买力支撑,三房仍将是成交主力。其中,一二线城市存量改善型换房需求依旧坚挺,三房成交更为活跃。三四线城市购房大都一步到位,三房仍将占据最大的市场份额。随着二孩家庭逐渐增多,叠加潜在购房消费持续升级,四房成交占比有望稳中有升。尤其是一线城市,现阶段四房成交占比整体偏低,长期来看犹存较大的提升空间。基于疫情影响下居民收入预期下滑,刚需客群更易受负面冲击,购房周期或将进一步拉长,两房成交占比也将持续走低。

正由于改善型需求依旧坚挺,刚需客群购买力则明显不济,100平方米以上中高端产品或将更受市场欢迎,市场占有率有望稳步提升。对于一线城市而言,增量刚需仍将占据较大的成交比重,而在收入预期下滑的作用下,刚需退坡已是大概率事件,低总价的小户型产品或将更受市场欢迎,80平方米以下两房成交或将更为活跃。对于二线以及三四线城市而言,改善型客群仍是最大的置业群体,100平方米以上中高档产品市场占有率有望稳步提升。尤其是二线城市,更有较强购买力支撑,140平方米以上高档产品或将更受市场欢迎。

成交主力三房或将延续户型小型化趋势,100平方米以下小三房成交或将更为活跃,成交占比也将继续提升,尤其是一二线城市,增长或将更为明显。相较而言,高端改善型需求坚挺,更有强劲购买力支撑,四房或将转向舒适化,160平方米以上大户型或将更受市场欢迎,尤其是二线以及三四线城市,市场占有率仍有一定的提升空间。

叠加、联排这类经济型别墅仍是别墅市场成交主力,尤其是一二线城市,以叠加为代表的入门级别墅往往占据较大的市场份额,成交占比或将稳中有升。别墅潜在置业客群购买力仍坚挺,购房消费有望进一步升级,舒适性别墅或将持续热销,160平方米以上中大户型成交占比或将持续提升。

2020年或将又是一个豪宅销售“大年”,成交有望持续高位运行。一方面,央行货币政策整体中性偏积极,信贷资金整体充裕,基于资产保值、增值需求,财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”,核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道。另一方面,疫后核心城市限价、限签政策适度松绑,豪宅预售证审批明显加快,网签备案也逐渐恢复正常。因豪宅售价大都低于市场预期,致使豪宅性价比优势突显,核心地段豪宅仍是资源稀缺品,成交去化仍不成问题。

各城市豪宅市场或将持续分化,上海、杭州、北京和深圳豪宅市场购买力最为坚挺,成交有望维持在较高水平。其中,上海下半年限价政策或将适度收紧,豪宅预售证审批节奏放缓,供求或将有所回落,但整体降幅有限。南京、厦门、青岛、武汉等核心二线城市豪宅市场热度或将惯性延续,成交规模也将持续扩容。其中,南京尽管调控政策进一步升级,但政策力度相较温和,其对豪宅市场影响程度有限,成交有望保持在较高水平。广州、天津、珠海等豪宅市场或将平淡收场,成交大概率继续走稳。其中,广州疫后热销盘仅限于高性价比产品,高价盘去化速度明显放缓,豪宅市场并不具备爆发性增长的潜力,成交整体上行空间有限。海口、三亚、福州、郑州等豪宅市场难言乐观,成交或将持续低位运行。其中,海南省调控政策持续发力,外省市置业需求被迫退场,显著波及海口、三亚豪宅市场,成交或将仍处低位。

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