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大浪淘沙 豫鉴好房!环郑价格回落,购房需求回流!

[2020-09-12 19:09:55] 编辑:执手闯天涯 点击量:61
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导读:金九银十购房季,品质好房全民鉴!时光如隙,九月已悄然来临,楼市正式进入“金九银十”黄金时段,新一波购房“热潮”即将来袭!然而市场项目琳琅满目,什么产品才能更受购房者青睐?乱花渐欲迷人眼,唯有品质入人心。乐居河南重磅推出“大浪淘沙省域联动 .....

大浪淘沙 豫鉴好房!环郑价格回落,购房需求回流!

金九银十购房季,品质好房全民鉴!时光如隙,九月已悄然来临,楼市正式进入“金九银十”黄金时段,新一波购房“热潮”即将来袭!然而市场项目琳琅满目,什么产品才能更受购房者青睐?乱花渐欲迷人眼,唯有品质入人心。乐居河南重磅推出“大浪淘沙省域联动 豫鉴好房—2020中国城市楼盘年鉴记录中国好楼盘”主题策划活动。好楼盘全民鉴,好户型看得见,河南12城联动,寻找真正实力和品质兼具的楼盘项目,助力购房者好买房,买好房。本次聚焦环郑的荥阳、新郑、航空港区、中牟,区域价格回落,购房需求回流。

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环郑价格回落明显商住供求失衡

经过2016年的疯涨,环郑区域随着限购政策的覆盖,开始出现价格回落。荥阳房价一度破万,如今单价徘徊在8000-9000。新郑龙湖价格逼近南四环,在近年又跌回了万元之内。航空港区随着二号线开通成为置业热土一房难求,市场回调,案场蓄客艰难。中牟绿博组团房价一度飙升到15000元/平左右,降幅在3000元/平-4000元/平之间。

与此同时,环郑区域的供求情况也不乐观,根据克而瑞数据,7月份环郑区域商住市场供应面积环比增加28%,但是,成交面积环比减少了10%,成交金额环比减少9%。

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荥阳片区

随着主城区土地供应收紧,地块稀缺,主要房企将布局重心转移到环郑区域。万科碧桂园融创金地雅居乐远洋禹州等一线房企,建业永威清华园新田等本土房企等都布局荥阳,荥阳文旅住宅齐头并进。区域整体价格在7000元/平-9000元/平之间,素质较优的项目会有一定的溢价空间。

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位于荥阳市飞龙路与郑上路交叉口东北角的永威溪樾,临近主干道郑上路,荥泽大道,距离西绕城高速豫龙站约3公里,交通还算便利。项目产品细节较好,加上永威品牌溢价,高层房源均价约9800元/平。

位于荥泽东一路与健康大道东南角的永丰乐境是区域内比较稀缺的低密改善社区。容积率1.99,由5-7层洋房、下叠墅及奢雅高层产品组成,项目内2200㎡下沉式庭院会所私享,旨在打造郑西区域品质标杆。

项目周边12000亩索河郊野公园,4000亩京襄城遗址公园,还有个正在建设中的生命谷市政公园,是一条东西6公里的绿色长廊,生态环境优异。全方位引进北龙湖大师团队来打造,主打低密改善产品。目前价格还未释放。

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新郑片区

新郑也是房企争夺的战略要地,其中毗邻郑州主城区的龙湖镇,承载着郑州人口外溢红利,更是汇集了碧桂园、雅居乐、龙湖、华夏幸福、阳光城、融侨、正商、康桥、美盛等房企。新郑房价在郑州限购前期,一度破万,接收了大量郑州主城区的外溢刚需群体。在新郑纳入限购之后,房价迅速回落,重新跌回了9000时代。

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正商集团最新亮相的正商左岸项目位于郑州市大学南路南四环以南的区域,行政区划上率属于新郑市龙湖镇。容积率2.69,绿地率约40%,规划14栋90-123㎡瞰景高层,7栋121-140㎡宽境洋房,采用简约大气的新亚洲建筑风格,全三面宽升级户型设计,定位改善,正商的品质力作。

目前,项目开盘时间尚未确定,区域楼盘单价8900-9000元/平之间。

越秀臻悦府位于郑新快速路与祥云路交会处,是越秀地产入郑首秀,地块较小,规划设计较为合理。项目规划推出建面约95㎡三室两卫瞰景高层、128㎡墅境洋房。

项目东临龙湖城市湿地公园,北部规划公园用地,内部规划1.2万方中庭园林景观,生态环境较好。附近成熟的商业教育配套比较齐全,生活便利。

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航空港区

航空港区作为“一主一城”战略规划的副中心,是我国首个上升为国家战略、目前唯一一个由国务院批准设立的航空经济先行区,发展按下了加速键。吸引了包括恒大、万科、融创、中建、远洋、正商、永威、豫发、正弘、等房企入驻。港区新城作为郑州一主一城三区四组团里面新规划的一城区域,未来是郑州城市的组成部分,未来的港区新城将是与全国和全球连通的桥头堡,以机场、郑州南站和综合保税区为基础,连通世界。

港区目前已经起步,北港区域已经具备生活条件,商业、居住等等都已经初步完善,产业布局已经出具规模,南港片区目前也开始起步,双鹤湖规划已经落地。

港区的房价相对比较坚挺,目前均价在10000元/平左右。

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位于桥航路与凌空街交会处的中建滨水苑目前高层房源在售,建面约94-142平,均价约12000元/平。

中建滨水苑没有采用高低配,纯高层规划使居住氛围比较纯粹,而且是精装交付,所以售价较高。其94平的小户型,采用1.5卫的设计,比较有特色。

融创空港宸院位于鄱阳湖路长安路西南,目前在售二期洋房房源,建面约107、130平,均价约10500元/平。

现售的二期不同于一期的现代简洁风,融创采用新中式风格,外立面一层石材,中间真石漆,顶层真石漆+铝扣板。只不过在港区价格战的背景下,精装改毛坯,降低门槛。

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中牟片区

中牟位于郑汴融城的中间节点。其中绿博片区定位高、规划好,官方称谓为郑州国际文化创意产业园,被很多人视为远郊改善的理想之地。万科、碧桂园、融创、雅居乐、金科、远洋、融信、建业、正商、永威、康桥、名门、亚新、信友等房企都在此有布局。

绿博组团是郑州少有的限容区域,区域项目容积率普遍在1.6—2.5之间。而且户型面积段偏大,整体偏改善。2017年中牟绿博组团的房价一度飙升至天花板,然后迅速回落,被称为郑州最先被“挤水分”的区域。目前,绿博组团的房价在10000元/平-12000元/平之间。

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康桥悦溪园目前一期部分小高层在售,建面约89、112、125、145平,成交均价10000元/平。项目位于郑汴物流通道南,新城大道与人文路交会处,属于绿博靠南的位置。

社区单元大堂采用米白色铝板+仿铜色铝格栅,外立面采用深灰色涂料配米白色涂料,传统的现代风格园系产品。一期占地面积63亩,容积率为2.5,规划10栋17-18层的低密度小高层,康桥后期服务和物业口碑较好,整体定位为偏改善。

普罗理想国位于郑开大道与彩虹隧道交会处,属于绿博东部区域。普罗造神盘的又一力作,综合实力名不虚传。硬件的河南中医药大学第一附属医院,一八学校,杉杉奥莱,西川,东川,棒垒球场,西餐厅,日料,火锅等一应俱全;绿化景观也是一绝;软实力的普罗物业,社区营造,教育体系,医疗体系等功能齐全。

目前建面约142平洋房在售,均价约13500元/㎡;另有叠墅房源450万/套起,建面约200平。

万科荣成兰乔圣菲在郑开大道南侧,绿博大道与广惠街交会处东南角,项目总共占地约280亩,容积率为1.8,总建筑面积34万平方米的纯洋房社区,项目西侧是中牟的中央商务区。根据介绍云图拥有两大礼仪轴线、五大主题花园、多年龄段的社区景观等。

在售建面约124-170平的高层房源,均价约11500-13000元/平。

绿博组团的纯新盘比较少,值得关注的有绿都九州雅叙。位于九州路与广惠街西200米,项目纯新盘入市,价格待定。容积率2.0,产品为多层、小高层。

绿都在郑州做的第一个改善定位的“雅”系产品,主打中高端。项目整体采用现代建筑风格,小区内部景观规划比较有用心,在绿博属于比较稀缺的产品,未来居住舒适度会比较不错。

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环郑改善扎堆户型面积偏大

环郑区域由于单价低,远离主城喧嚣,所以成为很多的改善首选。因此,环郑区域的很多产品有着低容、高绿化、面积段偏大的特点。

永威溪樾88平的小三房属于比较经典的低门槛置业户型,也是郑州市面上最热销的面积段户型。永威的这款户型在很多项目上都能见到,三开间朝南,布局合理,户型方正,三个房间空间感很强,面积相差不大,满足了首套置业的基本需求。

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永丰乐境的123平米的洋房户型做到了四开间朝南,南向采光面最大达到了14.4米,大横厅面宽最大达到了7.2米,远高于其他楼盘同面积的南向采光面和客厅尺度。双阳台设计,南北通透,保证了居住的舒适度。

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中建滨水苑119平的三房,也能做到三开间朝南,最大面宽采光。户型方正,尺寸宽绰,主卧独卫并且带有衣帽套间,功能齐全,规划合理。

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整体来看,环郑区域目前处于价格回落阶段,项目也出现了明显的分化。品质较好的项目有一定的溢价空间,产品和口碑不佳的项目陷入了价格战。随着地铁线路的规划和落地,郑州远郊的心理距离也不断拉近,也会有更多的人将目光聚焦到环郑区域。

就户型而言,环郑区域整体偏向改善,即使是刚需面积段,户型也比较阔绰,规划也比较合理。这与环郑市场属性有很大关系,必须在户型上尽量出类拔萃,才能在激烈的价格战中获得取胜的筹码。

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