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产城发展现金流维持之术 | 谁是好公司

[2021-06-11 00:00:40] 编辑:峰碧海涵 点击量:83
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无论是做产城开发、做产业园区,还是做标准化工业厂房,能够算得过账,现金流能保持稳定的项目,实现“投融管退”中的最后一步就成了应有之义。

编者按:这一年,“集中供地”、“三道红线”等多管齐下,在寻求行业可持续健康发展的路上,给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下,不乏具有出色应变与稳健实力的企业引领时代潮流,而这,也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现,正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系,对行业进行深入剖析,细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究,重点关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标,为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间,观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”,正是为了盘点房地产不同板块的发展态势,寻找备受行业认可的风尚企业,以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

由于疫情的影响,许多地区的产业指标下行,促使政府提供更多产业扶持政策,而扩展园区是拥抱政策的重要切入点,2021年上半年成为产城发展的有利窗口期。

产城发展素来与当地经济发展有着紧密的关系,但由于以往一批开发商"产业勾地",房地产化严重,使得各地对产城发展愈加谨慎,对产城发展商的要求也更为严格。

很多地方对于产城发展项目给出了更高的考核标准,比如税收、企业招引、人才引进、知识产权考核等方面,这对园区运营水平提出了更高的要求,产业园区正朝着高质量发展的方向迈进,成为城市传统产业升级与创新产业培育的重要载体。

要做面包,首先得有面粉,在相当于面粉的土地上,地方政府的神经从未松懈。

新型产业用地M0,由深圳率先提出并实施,然后扩展到全省甚至全国。M0的核心是提高工业用地上的配套比例,以适应新型产业、城市型产业对载体的使用需求。

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每个城市的发展水平及产业状况不一样,M0政策有所异同。

这些政策对产城发展发展的核心影响可归纳为:一、降低产业用地成本,提高用地的容积率及使用年限;二、鼓励工业用地的混合使用,让产业用地上的配套比例更高、更灵活;三、放宽分割销售的限制,但需与产业绩效严格挂钩。

如今谈产业园区"运营"是主旋律,越来越多产城发展开发商将"运营"作为最主要的核心能力去打造,因为运营是决定园区开发商获得稳定现金流的关键因素,而现金流正是开发商的命脉。

无论是做产城开发、做产业园区,还是做标准化工业厂房,能够算得过账,现金流能保持稳定的项目,必然是企业的标杆项目。而对于这样优质的项目,实现"投融管退"中的最后一步就成了应有之义。

截至目前,沪深两交易所通过的基础设施公募REITs申报项目有9个,其中产城发展类项目占到5个,具体细分可分为3个产业园区和2个物流仓储。

3个产业园项目分别为"博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金"、"东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金"和"华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金"。

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显然,这一个能有效实现"投融管退"的产品,受到了园区企业的热烈欢迎。且与其他资产证券化产品不同,公募REITs强调底层资产的质量,强调"强资产、弱主体",与目前国内发行的多数"强主体"产品大相径庭。

如何通过运营提升资产水平,如何实现多渠道招商,既满足入驻企业需求、留住企业,又能让地方政府放心、提高区内产业发展水平,使得所运营的项目更具备证券化的条件,这对于国内园区运营商来说,恰是一个转变思路的良好契机。

"2021博鳌房地产论坛"将于8月盛大开启,届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》,囊括行业发展、地产金融、产城、物流、养老、文旅等业态的深度研究。

相伴而生,结合研究观点指数将评选出产城发展表现突出的企业,构成"2021年度影响力产城发展企业"。届时近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚,共同见证行业荣耀与风采。

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