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【银河地产潘玮/王秋蘅】行业动态 2021.5丨5月销售热度环比微降,首批土拍城市热度分化

[2021-06-08 08:04:42] 编辑:科技控 点击量:87
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!地产2021.5行业动态报告◆核心观点5月市场销售热度较上月降温。去化周期连续3个月下行,处于四年来低水平。理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响。首批土地集中出让 .....

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地产 2021.5 行业动态报告

◆ 核心观点

5月市场销售热度较上月降温。

去化周期连续3个月下行,处于四年来低水平。

理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响。

首批土地集中出让密集进行,长效进一步完善。

LPR连续13期持平,估值处于历史低位,修复空间大。

◆ 投资建议

我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环,从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成,行业集中度提升逻辑不断得到强化;物业管理行业全面迎来黄金时代,万亿级市场空间助飞跃,多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段,科技赋能加速行业发展,头部公司全国化布局趋势已现。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、新城控股;物业龙头招商积余、新大正;经纪服务行业标的我爱我家。

核心观点

5月市场销售热度较上月降温

2021年5月,30城新房销面积同比增速15.09%,环比增速为-1.83%。分一二三线城市来看,同比方面,5月单月一、二、三线成交面积增量分别为2.5%/31.00%/0.52%,增幅较4月显著下降;环比方面,一、二、三线增速分别为-19.03%/-0.14%/8.27%,一、二线城市成交面积收缩态势持续,环比下跌,相比之下,三线城市活跃度提升。

去化周期连续3个月下行,处于四年来低水平

截至2021年5月,十大城市的存销比为8.24,较上月-1.33,在持续的高销售下,去化周期环比-13.90%,同比-32.46%,稳定在2017年以来的较低水平。分线来看,一、二线城市存销比分别为7.75、8.54,分别较上月-0.51、-1.91,一线城市去化周期显著低于二线城市,在信贷政策收缩和各城不断升级购房政策等背景下,市场后续可能出现降温趋势,存销比反弹。

理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响

2021年6月4日,4部门联合发文,要求将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收。我们认为该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转,不改变资金的分配格局,不宜过度解读。该政策有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解,后期分配机制值得关注。

首批土地集中出让密集进行,长效进一步完善

全国共22城执行集中供地制度,截至5月31日已有15城土拍落幕。至5月31日,2021年15城首批供地平均溢价率为17.50%,较2020年全年年均水平+4.06pct。目前集中出让结果呈现出热度分化,供需两端共促高溢价的局面。

LPR连续13期持平,估值处于历史低位,修复空间大

5月20日,全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续13期持平。5月我国首套房贷利率为5.33%,较上月上涨2BP。截至2021年5月30日,房地产行业PE(TTM)为7.9X,低于1年移动均值8.4X,低于3年移动均值9.1X,房地产行业PB为1.0X,板块估值仍处于10以来的底部区域,未来修复空间较大。

投资建议

我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环,从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成,行业集中度提升逻辑不断得到强化;物业管理行业全面迎来黄金时代,万亿级市场空间助飞跃,多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段,科技赋能加速行业发展,头部公司全国化布局趋势已现。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会,建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、新城控股;物业龙头招商积余、新大正;经纪服务行业标的我爱我家。

风险提示

行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。

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本文摘自报告:《5月销售热度环比微降,首批土拍城市热度分化》

报告发布日期:2021年6月7日

报告发布机构:中国银河证券

报告分析师:

潘玮 执业证书编号:S0130511070002

王秋蘅 执业证书编号:S0130520050006

【银河地产潘玮/王秋蘅】行业动态 2021.5丨5月销售热度环比微降,首批土拍城市热度分化

潘玮

房地产行业分析师,清华大学管理学硕士。2008年进入银河证券研究部,曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名;2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。

【银河地产潘玮/王秋蘅】行业动态 2021.5丨5月销售热度环比微降,首批土拍城市热度分化

王秋蘅

房地产行业分析师,英国杜伦大学金融学硕士,北京交通大学金融学学士,2018年5月加入中国银河证券研究院至今,主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。

评级体系:

银河证券行业评级体系:推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐:是指未来6-12个月,行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐:行业指数超越交易所指数平均回报。该评级由分析师给出。

中性:行业指数与交易所指数平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避:行业指数低于交易所指数平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

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