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【天风地产|周观点】新房找房热度下滑明显,楼市调控收缩深入强化

[2021-05-02 21:04:04] 编辑:玲珑剔透 点击量:43
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投资研报

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投资建议:

本周跟踪36大城市一手房合计成交4.69万套,环比下降4.04%,同比上升31.45%,累计同比上升84.23%,较前一周减少5.73个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.71万套,环比上升2.57%,同比上升21.93%,累计同比上升75.7%,较上周增加1.12个百分点。截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计77.21万套,去化周期36.1周,环比下降11.28%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-34.89%、0.56%、0.22%。

楼市降温迹象开始显现。58同城、安居客30日发布的2021年《4月国民安居指数报告》显示,4月份全国整体新房找房热度环比下跌5.7%。其中,一线城市找房热度环比下跌12.1%,二线城市找房热度环比下跌5.5%,三四线城市找房热度下跌4.1%。四个一线城市新房找房热度均出现明显下滑。其中,上海找房热度降幅最高,环比下降17.1%,北京环比降6.1%,广州降9%,深圳降9.5%。购房者和二手房经纪人信心指数也同步下跌。报告称,4月份购房者信心指数为112.3,环比下跌3.2%。对于目前二手房市场,4月经纪人信心指数为109.7,环比下跌2.6%。虽然目前重点城市新房在线均价和二手房挂牌价尚算稳定,但购房者相对低迷的需求和政府部门逐渐变强的调控力度无疑使楼市面临更多下行压力。

一季度宏观杠杆率净下降2.6个百分点。5月1日,中国人民银行发布题为《近年来我国稳杠杆促增长取得显著成效》的文章。文章显示,一季度宏观杠杆率净下降2.6个百分点。文章初步测算,2021年一季度宏观杠杆率为276.8%,比上年末低2.6个百分点。分部门看,非金融企业部门杠杆率为160.3%,比上年末低0.9个百分点;政府部门杠杆率为44.5%,比上年末低1.3个百分点;住户部门杠杆率为72.1%,比上年末低0.4个百分点。各部门杠杆率均出现不同程度的下降。

楼市因城施策。部分热点城市持续发布楼市调控政策,针对房地产市场的调控更趋精细化,涵盖地产中介、租赁以及学区房等方面。广州市住房和城乡建设局召开房地产中介服务机构公开承诺活动暨政策宣讲会议,宣布4月中旬至7月中旬在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动,严厉打击房地产开发企业和中介机构无证销售、哄抬房价、虚假销售和18项重点整治行为,切实整顿和规范房地产市场秩序。北京市住建委执法部门联合多地房管局、住建委开展房地产市场检查,线上线下两手抓,严查不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为。我们认为,供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化,政策稳定性提高,行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看,三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为,不少企业不得不加速推出降档举措,行业风险溢价率下行,降档房企债性价值提升、股性价值减弱,过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司,我们持续推荐:1)优质龙头:万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注:1)优质成长:华润置地;2)优质物管:融创服务。

风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹

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